Сделки с жилыми помещениями, собственниками или сособственниками которых являются несовершеннолетние граждане, требуют особого внимания. Они связаны с реализацией одного из конституционных прав граждан - права на жилище (ст. 40 Конституции РФ) и при этом права, принадлежащего лицу, которое в силу возраста не может самостоятельно отстаивать свои интересы и потому пользуется особой защитой общества и государства. Необходимость повышенной защиты его прав влечет за собой определенные законодательные ограничения и дополнительные требования при совершении сделок, связанных с распоряжением жилой недвижимостью, принадлежащей несовершеннолетнему.
Рассмотрим типичные проблемы, возникающие при заключении договора купли-продажи объекта жилой недвижимости, как договора, чаще всего встречающегося на практике.
1. Критерии признания сделки по продаже квартиры (комнаты, доли в праве собственности на объект жилой недвижимости) соответствующей интересам ребенка
Допустим, малолетний и его мать являются сособственниками двухкомнатной квартиры, в которой они проживают. Мать приняла решение продать эту квартиру и переехать в другой район города, обладающий, по ее мнению, преимуществами. В соответствии с п. 3 ст. 60 Семейного кодекса РФ (далее - СК РФ) при осуществлении родителями правомочий по управлению имуществом ребенка на них распространяются правила, установленные гражданским законодательством в отношении распоряжения имуществом подопечного (ст. 37 ГК РФ). В силу ст. 37 ГК РФ распоряжение путем совершения сделок по отчуждению имущества ребенка может быть совершено матерью только с предварительного разрешения органов опеки и попечительства.
Закономерен вопрос: означает ли требование, включенное в п. 2 ст. 37 ГК РФ, недоверие государства к родителям? Почему государство не позволяет родителям самостоятельно принять решение о распоряжении имуществом несовершеннолетнего, даже если родители не лишены родительских прав и не ограничены в них, а семья, в которой проживает ребенок, не состоит на учете в органах опеки и попечительства как неблагополучная? Не указывает ли эта норма на презумпцию недобросовестности законных представителей? Полагаем, что нет, дело в другом.
Не последнюю роль в установлении особого контроля со стороны государства играет наследие 90-х гг., когда права несовершеннолетних нарушались в массовом порядке. Люди в те годы были дезориентированы, не умели обращаться с недавно появившимся правом частной собственности на недвижимость, были юридически безграмотны, поэтому попадались на удочки различных мошенников и в результате оказывались на улице вместе с несовершеннолетними детьми. Несмотря на то, что эта эпоха миновала и массовые нарушения имущественных прав несовершеннолетних прекратились, государство все же полагает преждевременным рассчитывать во всех случаях на добросовестность, разумность и практичность родителей.
Давая разрешение на сделку, органы опеки должны не только проверить, не нарушаются ли права ребенка в данной семье в целом, но и убедиться, что права ребенка не будут нарушены при отчуждении принадлежащего конкретного имущества (в нашем случае - объекта жилой недвижимости). Именно поэтому орган опеки выдает разрешение на сделку только при наличии достаточных гарантий того, что права ребенка не будут нарушены в результате ее совершения.
Такой подход законодателя вызван, по-видимому, повышенной заботой о жилищных правах ребенка <1>. Тезис о том, что наличие жилья является одним из базовых условий для нормального существования любого взрослого индивида, не говоря уже о благополучном развитии ребенка, - не требует особых доказательств. Итак, из чего должен исходить орган опеки и попечительства, давая разрешение на продажу квартиры, принадлежащей ребенку? Вернемся к нашему примеру. Как определить, будут ли соблюдены интересы ребенка в данном случае? В первую очередь нужно проанализировать аргументы матери, обратившейся за разрешением на совершение сделки. Допустим, мать приняла решение продать квартиру, в которой они проживают с ребенком, с целью переехать в другой район города, более благополучный с точки зрения экологии. К тому же будущая квартира расположена ближе к ее работе, а во дворе дома находится престижная школа для ребенка и т.д.
--------------------------------
<1> Могут возразить: мол, разрешение требуется на распоряжение любым имуществом, принадлежащим несовершеннолетнему, а не только жилой недвижимостью, однако факт остается фактом: подавляющее большинство разрешений органов опеки и попечительства запрашивается именно в случае продажи жилого помещения, принадлежащего ребенку.
Если аргументы матери кажутся органам опеки убедительными, далее они проверяют стоимость квартиры и ее метраж. Продаваемая и приобретаемая квартиры должны быть примерно одинаковыми по стоимости и желательно сохранение ребенку отдельной комнаты, если она у него была.
Однако органы опеки и попечительства, получив много лет назад право (а одновременно - и обязанность) решать вопрос о выдаче разрешений на такие сделки, не получили четких критериев, которыми они должны руководствоваться, принимая решения о выдаче (или отказе в выдаче) разрешений. Особенно актуально это при продаже жилого помещения. Разнообразие жизненных ситуаций невозможно систематизировать. Необходимо принимать во внимание и масштабы нашей страны, жизненную необходимость переезда родителей из одного города в другой город в поисках работы. К тому же органы опеки перестраховываются, опасаясь, с одной стороны, что права несовершеннолетнего могут быть нарушены, с другой стороны - что они получат порицание в свой адрес за ненадлежащее исполнение своих обязанностей. Все вместе взятое приводит к частым отказам с их стороны и, как следствие, - частым судебным спорам <2>.
--------------------------------
<2> См.: решение Тутаевского городского суда (Ярославская область) от 26 июля 2018 г. по делу N 2А-648/2018; решение Центрального районного суда г. Омска от 19 июля 2018 г. по делу N 2-2674/2018; решение Сыктывкарского городского суда от 26 июля 2028 г. по делу N 2-4617/2018.
Так, в одном из дел органы опеки отказали в выдаче разрешения на продажу квартиры, сособственником которой являлся ребенок (1/3 доли в праве собственности) со ссылкой на то, что родители ребенка, переехав в г. Выборг из г. Кемь, оставили ребенка жить с дедушкой в Кеми <3>. Родители же утверждали, что прежде чем перевозить ребенка в другой город, сначала хотят купить квартиру в г. Выборг, куда перевели на работу отца ребенка, а для этого им надо продать квартиру в г. Кемь. Обещание отца подарить ребенку свою долю в праве собственности в другом объекте недвижимости не изменило решения органов опеки. Родители ребенка обратились в суд с иском о признании незаконным отказа органов опеки, однако суд со ссылкой на п. 1 ст. 20 Федерального закона "Об опеке и попечительстве" отказал в удовлетворении иска. Норма этого пункта позволяет отчуждение жилого помещения, принадлежащего подопечному, только "при перемене места жительства подопечного". Указанное правило ФЗ "Об опеке и попечительстве" (как, впрочем, многие его нормы) в сегодняшних условиях - неоднозначное и спорное. Полагаем, что в сложившейся ситуации без рекомендаций со стороны Верховного Суда РФ в виде Обзора практики по такого рода административным искам не обойтись.
--------------------------------
<3> См.: решение Кемского городского суда (Республика Карелия) от 19 июля 2018 г. по делу N 2А-252/2018.
2. Содержание разрешений органов опеки и попечительства на продажу объекта жилой недвижимости, принадлежащей ребенку
Как правило, разрешение на продажу жилого помещения ставится под условие приобретения ребенку другого жилого помещения "одновременно с продажей имеющегося" или "спустя определенное время после продажи имеющегося".
Одновременная продажа и покупка жилья на практике обычно воспринимается как необходимость заключения договора продажи принадлежащего ребенку жилого помещения и покупки на его имя другого помещения - в один и тот же день, чаще всего - с нотариальным удостоверением обоих договоров у одного нотариуса. Несмотря на то, что такая схема выглядит довольно надежной, она небезупречна: регистрирующий орган может зарегистрировать переход права собственности на жилье, принадлежавшее несовершеннолетнему, на имя приобретателя, а при этом приостановить, а в дальнейшем и отказать по каким-то причинам регистрацию права собственности на приобретаемое жилье на имя ребенка. Получается, чтобы максимально гарантировать права несовершеннолетнего собственника жилого помещения, условие продажи принадлежащего ему жилья в разрешении органов опеки должно звучать иначе: "прекращение права собственности на жилое помещение, принадлежащее ребенку, возможно не ранее регистрации перехода к нему права собственности на приобретаемое жилье".
Договор купли-продажи жилого помещения, принадлежащего несовершеннолетнему, без одновременного заключения "встречного" договора купли-продажи с приобретением жилого помещения на имя ребенка является оспоримым и может быть признан недействительным на основании ст. 173.1 ГК РФ.
Еще сложнее с покупкой жилья "спустя какое-то время" ("не позднее такого-то времени с момента продажи"). Разрешения с такими условиями выдаются обычно при необходимости переезда семьи в другой город, когда еще не найдено будущее жилье. Как правило, в таком случае органы опеки и попечительства требуют от родителей представить отчет о покупке жилья на имя несовершеннолетнего в указанный в разрешении срок и в отсутствие такой информации обращаются в суды с различными требованиями: либо с исками о взыскании неосновательного обогащения с родителей <4>, либо о понуждении к покупке жилья на имя несовершеннолетнего <5>, либо о признании сделки по продаже жилого помещения недействительной <6>.
--------------------------------
<4> См.: решение Нижневартовского городского суда от 23 июля 2018 г. по делу N 2-3082/2018.
<5> См.: решение Канского городского суда (Красноярский край) от 17 июля 2018 г. по делу N 2-1303/2018; решение Сыктывкарского городского суда от 25 июля 2018 г. по делу N 2-5569/2018.
<6> См.: Определение Верховного Суда РФ от 27 февраля 2018 г. N 48-КГ18-1.
Отметим, что в отличие от ситуации, проанализированной выше, когда предполагается почти одномоментное заключение двух договоров купли-продажи, договор купли-продажи с условием покупки другого жилого помещения "спустя какое-то время" в момент его заключения соответствует закону. В момент же, когда истечет срок на приобретение другого жилого помещения на имя ребенка, а оно не будет приобретено, имеет место отчуждение жилого помещения, совершенное без разрешения органов опеки, так как условие, содержащееся в разрешении, не выполнено. Такой договор также может быть оспорен со ссылкой на ст. 173.1 ГК РФ. Позицию, в соответствии с которой сделка купли-продажи жилого помещения, сособственниками которого являлись несовершеннолетние, в случае неприобретения на их имя иного жилого помещения, не соответствует закону, сформулировал Верховный Суд РФ в Определении от 27 февраля 2018 г.
Последние изменения в законодательстве о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним свидетельствуют о том, что законодатель посчитал недостаточным осуществление контроля за родителями только со стороны органов опеки и попечительства <7>. Теперь интересы ребенка гарантированы путем предоставления принудительной юридической помощи, а именно обязательным нотариальным удостоверением сделки по распоряжению недвижимым имуществом несовершеннолетнего <8>.
--------------------------------
<7> См.: Чашкова С.Ю. Удостоверение нотариусом сделок, связанных с распоряжением недвижимым имуществом на условиях опеки, а также сделок по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему // Законы России: опыт, анализ, практика. 2017. N 3. С. 41 - 47.
<8> В соответствии с п. 2 ст. 54 Закона "О государственной регистрации недвижимости" сделки, связанные с распоряжением недвижимым имуществом на условиях опеки, а также сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным, подлежат нотариальному удостоверению.
На наш взгляд, требование нотариального удостоверения сделок по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему, положительно сказалось на практике заключения таких договоров. Поскольку нотариус отвечает за соответствие удостоверяемого договора закону (п. 1 ст. 163 ГК РФ), права несовершеннолетнего хотя бы на этапе заключения договора оказываются под защитой профессионального юриста. Нотариусы, заинтересованные в удостоверении договора, максимально соответствующего закону, работают в тесном контакте с органами опеки и попечительства, вырабатывая наиболее корректные с правовой точки зрения формулировки условий, на которых органы опеки выдают разрешение на отчуждение объектов жилой недвижимости, принадлежащей несовершеннолетним, тем самым минимизируя риски оспаривания таких договоров в дальнейшем.
3. Права несовершеннолетнего члена семьи собственника жилого помещения
Обсуждая вопрос о защите одного из фундаментальных прав ребенка - права на жилище, нельзя не обратиться к анализу многострадальной ст. 292 ГК РФ ("Права членов семьи собственников жилого помещения"). В соответствии с указанной статьей отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства. Таким образом, согласие органов опеки на отчуждение жилого помещения, в котором проживает несовершеннолетний, не имеющий статуса ребенка, оставшегося без родительского попечения, не требуется.
Системный анализ ст. 37 ГК РФ и ст. 292 ГК РФ приводит к выводу, что законодатель заботится не о праве ребенка на проживание в жилом помещении, а только о праве ребенка как собственника объекта жилой недвижимости. Иначе объяснить тот факт, что при отчуждении жилого помещения, в котором проживает несовершеннолетний, не требуется ни согласия органа опеки, ни нотариального удостоверения самого договора купли-продажи, нельзя.
Вспомним резонансное дело В.В. Чадаевой, ставшее в свое время предметом обсуждения в Конституционном Суде РФ <9>. Ребенок, по сути, оказался на улице, когда квартиру, в которой он проживал с матерью и которая являлась их единственным жильем, продал отец, находящийся в местах лишения свободы. Обращение к матери в суд закончилось отказом в судебной защите со ссылкой на ст. 292 ГК РФ.
--------------------------------
<9> См.: Постановление Конституционного Суда РФ от 8 июня 2010 г. N 13-П "По делу о проверке конституционности пункта 4 статьи 292 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с жалобой гражданки В.В. Чадаевой".
Конституционный Суд в Постановлении указал на необходимость пересмотра решений по делу гражданки В. Чадаевой, однако в тексте Постановления подчеркнул: "...в соответствии с данным законоположением (ст. 292 ГК РФ) жилое помещение, в котором проживают несовершеннолетние члены семьи собственника, отчуждается, по общему правилу, исходя из предполагаемой добросовестности родителей по отношению к детям и обусловленного этим ограничения соответствующих правомочий органа опеки и попечительства по участию в решении данного вопроса, что согласуется со статьей 38 (часть 2) Конституции Российской Федерации и корреспондирующей ей статьей 5 Конвенции ООН о правах ребенка, в силу которой государства-участники признают и уважают права и обязанности родителей, несущих по закону ответственность за ребенка, должным образом управлять и руководить ребенком в осуществлении им признанных Конвенцией прав".
Таким образом, несмотря на то, что КС РФ констатировал нарушение прав ребенка при продаже жилого помещения в конкретном случае, в целом КС РФ не считает норму ст. 292 ГК РФ противоречащей Конституции и могущей привести к нарушению прав несовершеннолетних. Законодатель, видимо, поэтому не спешит вносить изменения в соответствующую статью.
Приходится констатировать что, несмотря на усилия многих правоприменительных органов и законодателя, говорить о сложившейся в стране эффективной системе гарантий защиты жилищных прав несовершеннолетних преждевременно. Нет и единой концепции защиты, что есть одна из причин противоречий и пробелов в законе. Для продажи квартиры, сособственником которой является ребенок (пусть бы его доля в праве собственности была мизерной - например 1/20), требуется разрешение органов опеки и попечительства и нотариальное удостоверение сделки, даже при том условии, что ребенок может иметь в собственности и иное жилье. В то же время для продажи квартиры, которая является единственным жильем для семьи, но в которой ребенок является не собственником, а всего лишь членом семьи собственника, - ни разрешения органов опеки, ни нотариального удостоверения сделки не требуется.
4. Интересы ребенка vs прав родителя
Еще один вопрос возникает на практике при отчуждении квартиры, принадлежащей несовершеннолетнему: необходимо ли согласие второго родителя на продажу такой квартиры <10>.
--------------------------------
<10> См.: Михайлова И.А. Согласование сделок несовершеннолетних лиц: практические и теоретические проблемы // Законы России: опыт, анализ, практика. 2015. N 1. С. 8 - 13.
В соответствии с п. 1 ст. 61 СК РФ родители имеют равные права и несут равные обязанности в отношении своих детей. Объем этих прав не зависит от того, родились дети в зарегистрированном браке или нет, признано отцовство добровольно или установлено в судебном порядке <11>. В связи с этим некоторые специалисты приходят к выводу, что необходимо согласие обоих родителей при продаже квартиры, принадлежащей ребенку. В противном случае сделка по продаже квартиры не будет соответствовать закону. Безусловно, согласие обоих родителей на отчуждение квартиры выглядит как наиболее соответствующее интересам ребенка.
--------------------------------
<11> См.: Антокольская М.В. Семейное право. М., 2013. С. 268.
Но, во-первых, насколько достижимо такое положение вещей? Даже отыскать второго родителя не всегда просто. Часто у родителей неприязненные отношения. Как верно отмечает М.В. Антокольская, ожидать от лица, активно препятствовавшего установлению отцовства, осуществления родительских прав по меньшей мере наивно. В лучшем случае он будет бездействовать, в худшем - использовать свои права для того, чтобы отомстить матери ребенка, предъявившей иск об установлении отцовства <12>.
--------------------------------
<12> См.: Там же. С. 213.
Во-вторых, давайте взглянем на проблему с другой стороны и ответим на вопрос: какую цель преследуют правоприменительные органы, истребуя согласие второго родителя? Хотят ли они защитить права ребенка или права этого родителя? В научной литературе отмечается, что основным критерием осуществления родительских прав и обязанностей является обеспечение интересов детей <13>. Права ребенка при продаже квартиры защищены законным представителем, который не лишен родительских прав и не ограничен в них, а следовательно, является добросовестным родителем, органом опеки попечительства, который дал согласие на отчуждение жилого помещения, должностным лицом публичного права - нотариусом, проверившим законность сделки при ее удостоверении. Интересы ребенка вряд ли нуждаются в дополнительной защите. Приходится признать, что согласие второго родителя необходимо лишь для реализации его прав в качестве законного представителя, но не для защиты прав ребенка.
--------------------------------
<13> См.: Семейное право: Учебник / Под ред. П.В. Крашенинникова. М., 2016. С. 149.
Не станет ли личный конфликт между родителями препятствием на пути к совершению выгодной для несовершеннолетнего сделки? Бесспорно, если возражения второго родителя имеют серьезные основания, то орган опеки и попечительства должен исследовать эти возражения. Однако во главу угла должно ставиться не согласие на продажу квартиры второго родителя как таковое, а интересы ребенка. Следует согласиться с тем, что по смыслу закона для совершения сделки достаточно согласия лишь одного из родителей. А в случае спора между родителями суд должен исходить из интересов ребенка <14>. К такому же пониманию закона приводит его систематическое толкование. В отличие от норм ст. ст. 26 и 28 ГК РФ, в которых упоминается о "родителях" несовершеннолетних, в норме ст. 27 ГК РФ ("Эмансипация") в связи с согласием употреблено выражение "обоих родителей". Очевидно, что в остальных случаях, по мысли законодателя, достаточно согласия на совершение сделки одного из законных представителей. Данный подход поддерживается и судебной практикой <15>. Однако для того чтобы поставить точку в данном вопросе, видимо, ВС РФ нужно высказать свою позицию.
--------------------------------
<14> См.: Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации / Под ред. Н.Д. Егорова, А.П. Сергеева. СПб., 2005. Часть первая. С. 71.
<15> См.: Апелляционное определение Хабаровского краевого суда от 7 ноября 2014 г. N 33-7022/2014; Апелляционное определение Верховного суда Удмуртской республики от 28 сентября 2015 г. N 33-3428/2015.
Библиографический список
1. Антокольская М.В. Семейное право. М., 2013.
2. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации / Под ред. Н.Д. Егорова, А.П. Сергеева. СПб., 2005. Часть первая.
3. Михайлова И.А. Согласование сделок несовершеннолетних лиц: практические и теоретические проблемы // Законы России: опыт, анализ, практика. 2015. N 1.
4. Семейное право: Учебник / Под ред. П.В. Крашенинникова. М., 2016.
5. Чашкова С.Ю. Удостоверение нотариусом сделок, связанных с распоряжением недвижимым имуществом на условиях опеки, а также сделок по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему // Законы России: опыт, анализ, практика. 2017. N 3.
Читайте еще по данной теме:
- Ответственность органов опеки и попечительства за нарушение прав несовершеннолетних
- Участие несовершеннолетних в сделках с недвижимостью
Автор: О.А. Федорова