Договорное право, сделки

Покупаем участок и дом, но у продавца утеряны свидетельства и правоустанавливающие документы. Предложили совершить сделку по справке о содержании правоустанавливающих документов (я так понимаю - это справка ЕГРП). Регпалата не возражает. Чем грозит для покупателя такая сделка, не будет ли потом проблем? Спасибо!

Здравствуйте.
Вам лучше будет все же истребовать у продавца правоустанавливающие документы на покупаемый земельный участок. Для этого продавец может обратиться в местное Управление Рореестра с заявление о выдаче ему взамен утерянных документов архивных копий этих документов. После покупки земельного участка Вам лучше будет оставить эти архивные копии у себя, чтобы, в случае возникновения каких-либо судебных споров по поводу этой земли, представить эти документы, как подтверждение того, что Вы приобрели участок у лица, имевшего право на его отчуждение.

Добрый день!
Мы с сестрой договорились все наследство, собственность, которое достанется в будущем от родителей и родственников, поделить пополам. Однако, сейчас на сестру уже оформлена квартира бабушки. Она приватизирована на нее. Мне хотелось бы, чтобы все было оформлено документально. Как возможно нам поделить эту собственность? Оформить сделку продажи или она может оформить дарение на меня? Должна ли я буду платить налоги в этот случае?
2. Предположительно есть второй вариант - мама оформляет по наследству квартиру свой сестры. Впоследствии она хочет передать ее нам с сестрой. Возможно, нам проще договориться с сестрой, что у меня будет большая доля в этой квартире, а она оставит за собой бабушкину? Как равноценно оценить наши доли, чтобы все было поровну? Как это практикуется? Спасибо!

Здравствуйте.
В данном случае Вы с сестрой планируете договориться о разделе имущества, которое ещё ни на кого из вас не оформлено, и не факт (если, например, кто-то из наследодателей оформит завещание на каких-то посторонних людей), что вообще будет оформлено. Поэтому законным путем распределить доли в будущем наследстве Вы с сестрой сейчас не сможете. Нужно будет договариваться отдельно с каждым из наследодателей (нынешних собственников имущества), чтобы они оформили у нотариуса завещания, в которых прописали доли Вас и Вашей сестры в наследстве, как 1/2 на 1/2. В случае получения имущества по наследству (в том числе и по завещанию) никакие налоги не уплачиваются, поскольку налог на наследство отменен с 01 января 2006 года.

Имею 1/2 доли в однокомнатной квартире в собственности более 3-х лет, правоустанавливающие документы у бывшего мужа. У меня изменилась фамилия в связи с новым браком. Бывший муж предлагает мне участок с домом (дача, 8 соток), в собственности менее 3-х лет, взамен моей доли. Я согласна. Как лучше оформить сделку? Совершить мену (мы признаем объекты равноценными)? Какой налог кто должен платить, и какие расходы? Если бывший муж что-то не заплатит, сделка не будет совершена?

Здравствуйте.
В данном случае лучше будет оформить договор мены, в котором указать, что обмениваемое имущество (доля квартиры и земельный участок) по соглашению сторон признается равноценным. Тогда Вы будете освобождены от уплаты налога на доходы физических лиц, а Ваш бывший муж оплатит налог в размере 13 процентов от указанной в договоре мены цены 1/2 доли квартиры, но с суммы, превышающей 1 000 000 рублей. Налог будет взыскан с Вашего бывшего мужа после государственной регистрации договора мены.

Добрый день. Моя жена собственник квартиры. В договоре купли-продажи стоит, что она должна предоставить право пожизненного проживания родителям. Сейчас она хочет продать квартиру, но с отцом нет никакой связи и крайне недружелюбные отношения (родители в разводе). Можно ли без его ведома продать квартиру и как?

Здравствуйте.
Вышеуказанный пункт не является обременением, препятствующим регистрации сделки купли-продажи (как, например, если бы речь шла об обременении ипотекой или рентой). Однако пункт о пожизненном праве проживания одного из жильцов квартиры Вам придется включить в текст нового договора купли-продажи, что, скорее всего, повлияет на цену продаваемой квартиры (вполне возможно её снижение на 5-7 процентов).

Здравствуйте! У меня двое малолетних детей, в собственности у меня есть трехкомнатная квартира, а у моей матери - жилой дом. Моя квартира примерно на 15 кв.м. больше дома моей матери. Мы с ней хотели совершить обмен жильем. Но в органе опеки и попечительства мне сообщили, что согласия на такой обмен они не дадут, потому что мои дети являются наследниками моей матери и при обмене теряют какую-то долю от её имущества. Можно ли мне поподробнее объяснить причины отказа мне органа опеки и попечительства в обмене жилья и, вообще, законно ли такое решение органа опеки. Спасибо!

Здравствуйте.
В данном случае вообще непонятно, зачем Вам понадобилось согласие органа опеки и попечительства. Согласно ст.292 ГК РФ согласие данного учреждения на сделку требуется только в том случае, если Вы осуществляете отчуждение имущества, принадлежащего на праве собственности Вашим несовершеннолетним детям. В указанном же случае Вы хотите обменять СВОЮ квартиру жилой дом Вашей мамы. Соответственно, Вы можете осуществить эту сделку и без получения письменного согласия на неё из органа опеки и попечительства.

Есть 2-х комната квартира. У меня с совершеннолетней дочерью 2/3 доли. В августе 2011 бывший собственник, наркоман, оформляет свою 1/3 по договору дарения на подставного человечка. А тот через месяц оформляет свою 1/3 по договору дарения на новых 3-х собственников. При этом 1/3 дробиться, на 1/9+1/9+1/9.
Моя задача добиться:
1. Либо продажу всей квартиры с выплатой по долям каждому (самый предпочтительны вариант). Но сложность в том, что собственники динамят в этом отношении. Не подписывают ПДКП (мировое соглашение)
2. Либо признать 1/9 доли ничтожными и выплатить компенсацию. Но это возможно, если сам собственник подает иск о выделении доли в натуре, а этого нет. Потом возможен слив долей, чтобы воспрепятствовать этому процессу.
3. Либо признание 2-х договоров притворными. Но для этого нужен факт передачи денег. А этого нет.
ВОПРОС: Каким оптимальным образом (в кратчайшие сроки и с минимальными материальными издержками) можно разрешить эту проблему?
Каков реальный путь решения проблемы?

Здравствуйте.
Реальным решением проблемы может быть продажа (чтобы избежать исполнения нормы ст.250 ГК РФ при таком количестве сособственников квартиры – путем оформления договора дарения) Ваших 2/3 долей квартиры посторонним лицам. Выручите Вы от такой продажи меньше денег, чем если бы Вы продавали всю квартиру, но какие-либо иные пути решения проблемы повлекут за собой лишь судебные разбирательства с совершенно неочевидным исходом.

Страховая насчитала мало денег. Обратилась в независимую автоэкспертизу. Естественно, они насчитали мне больше, и предложили, чтобы я не маталась по судам, разобраться самим. Но после удачного исхода дела 50% от суммы я отдаю им. Ничего платить не надо, только документы принести и доверенность, заверенную именно у их нотариуса. Вот эта доверенность.
Доверенность от собственника. Настоящей доверенностью уполномочиваю Куклину Светлану Михайловну, 23.09.1987 года рождения, паспорт гражданина Российской Федерации 50 07 239501 выдан отделом УФМС России по новосибирской области в Дзержинском районе 18.10.2007 года, состоящую на регистрационном учете по адресу: город Новосибирск, улица Доватора, дом 29 (двадцать девять), квартира 53 (пятьдесят три), представлять и защищать мои интересы во всех учреждениях, организациях, в том числе в страховых компаниях, ГИБДД, в том числе по вопросу получения и подачи документов, необходимых для страховой выплаты, российском союзе автостраховщиков, инспекциях страхового надзора РФ, инспекциях федеральной налоговой службы РФ, в нотариальных конторах, службе судебных приставов, в правоохранительных органах, в том числе в органах прокуратуры, административных комиссиях, вести мои гражданские и административные дела во всех судебных учреждениях, в федеральных судах общей юрисдикции, у мировых судей, со всеми правами, предоставленными законом стороне, истцу, ответчику, третьему лицу, знакомиться с материалами дела, делать выписки из них, снимать копии, заявлять отводы, представлять доказательства, участвовать в их исследовании, задавать вопросы другим лицам. участвующим в деле, заявлять ходатайства, давать объяснения суду в устной и письменной форме, приводить свои доводы по всем возникающим в ходе судебного разбирательства вопросам, возражать относительно доводов и ходатайств других лиц, участвующих в деле, представлять замечания на протокол судебного заседания, подписывать исковые заявления, предъявлять их в суд, передавать спор на рассмотрение третейского суда, предъявлять встречный иск, уточнять размер исковых требований, полностью или частично отказываться от исковых требований, уменьшать их размер, с правом признания иска, изменения предмета или основания иска, заключения мирового соглашения, обжалования судебного постановления, в вышестоящие судебные инстанции, апелляционные, кассационные и надзорные, с правом подачи апелляционной, кассационной и частной жалоб, заявления отзыва на жалобу, предъявления исполнительных документов ко взысканию, с правом получения присужденного имущества и денег. совершать все действия, связанные с исполнительным производством, предъявлять и отзывать исполнительный документ, знакомиться с материалами исполнительного производства, делать из них выписки, снимать с них копии, представлять дополнительные материалы, заявлять ходатайства, участвовать в совершении исполнительных действий, отказываться от взыскания по исполнительному документу, высказывать свои доводы и соображения по всем вопросам, возникающим в ходе исполнительного производства, возражать против доводов, ходатайств и соображений других лиц, участвующих в исполнительном производстве, заявлять отводы, обжаловать действия судебного пристава-исполнителя в вышестоящие судебные инстанции для чего предоставляю право подавать от моего имени заявления, жалобы, отзывы на исковые заявления, заявления об обеспечении иска получать справки, судебные и исполнительные акты, подавать, подписывать и получать все необходимые документы, оплачивать сборы и пошлины, расписываться за меня и выполнять все действия, необходимые для исполнения данного поручения. Доверенность выдана сроком на 3 года с правом передоверия. + копия чека.

Здравствуйте.
Это доверенность на представление Ваших интересов в суде. Ваш представитель по этой доверенности может совершать те действия, которые прямо указаны в доверенности. Сомнения у Вас должна вызвать фраза «с правом получения присужденного имущества и денег». Вам лучше настоять на указании фразы «без права получения присужденного имущества и денег».
Также нужно составить договор на оказание юридических услуг с этой организацией, которая обещает «разобраться» с Вашим делом, включив в него условие о вознаграждении в случае удачного исхода дела.

Был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры с использованием кредитных средств банка. Согласно предварительному договору продавец продал квартиру за 2000 тысяч рублей, в стоимость включен кухонный гарнитур, это было прописано в предварительном договоре. Когда наступило время заключать основной договор, то банк составил его сам и в нем не прописал условие, что в стоимость включен кухонный гарнитур. Предыдущие хозяева квартиры оказались не совсем порядочными, и забрали кухонный гарнитур, хотя покупатели квартиры выполнили все условия, предусмотренные предварительным договором (дали возможность пожить еще 3 недели прежним хозяевам в квартире после ее покупки) несмотря на то, что банк тоже не прописал это условие в основном договоре.
Вопрос: возможно ли через суд получить этот кухонный гарнитур, или взыскать его стоимость с прежних хозяев? Потому что покупатель был согласен купить эту квартиру за 2000 тысяч рублей, именно при условии, что в квартире останется кухонный гарнитур, и если бы банк дал возможность самостоятельно продавцу и покупателю составить основной договор купли-продажи, то там обязательно было бы условие что кухонный гарнитур включен в стоимость.

Здравствуйте.
Согласно п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Гражданское законодательство предусматривает, что предварительный договор должен содержать все существенные условия основного договора. Поскольку кухонный гарнитур входит в цену квартиры, значит, является существенным условием договора. Поскольку в основной договор не было включено существенное условие, его следует признать незаключенным.

Третий раз задаю вопрос.
По договору дарения (если важно) я стал собственником квартиры. Предыдущим собственником был заключен договор с УК (если важно - назначенной застройщиком, а не выбранной жильцами) на оплату ЖКХ (содержание и ремонт жилого помещения, отопление основной площади, оплата охраны, домофон, и т.д.).
Вопрос: Переходят ли обязательства по договору на оплату ЖКХ от прежнего собственника на нового собственника автоматически или я должен с УК заключить новый договор от своего имени?
Мне отвечают "переходит обязательство предыдущего собственника по оплате расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома". Капитальный ремонт это только маленькая составляющая от расходов на ЖКХ.

Здравствуйте.
Судебная практика по такой категории споров пошла по нижеследующему пути. При переходе права собственности на жилое помещение к новому собственнику переходят лишь задолженности по оплате за капитальный ремонт жилого дома, оставшиеся после прежнего собственника квартиры, тогда как задолженности по другим статьям управляющая компания должна взыскивать не с нового, а с прежнего собственника квартиры.

Стороны (физические лица) обязались заключить договор найма жилого помещения. Еще до его заключения одна сторона (наниматель) передала другой стороне (наймодателю) задаток по договору о задатке. Однако договор найма жилого помещения не был заключен. Наниматель, считая виновным в этом наймодателя, обратился в суд с иском к нему о взыскании двойной суммы задатка и процентов. Наймодатель же с иском не согласен, считает виновным в этом нанимателя.
Скажите, пожалуйста, должен ли наймодатель подать встречный иск к нанимателю об оставлении задатка у него, или ему достаточно подать возражения на иск нанимателя? Заранее спасибо.

Здравствуйте.
В соответствии со ст. 381 ГК РФ в случае, если обязательство не исполняется по вине лица, его уплатившего, то задаток не возвращается. Если обязательство не исполнено по вине лица, которому уплачен задаток, это лицо обязано выплатить двойную сумму задатка.
Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное.
Подав встречное исковое заявление, наймодатель имеет возможность взыскать еще и убытки, понесенные им в результате неисполнения нанимателем обязательства. В соответствии с пунктом 2 статьи 15 ГК РФ под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
Если встречное заявление не будет подано, и требования нанимателя не будут удовлетворены, соответственно, суд установит, что обязательство не было исполнено по вине нанимателя, значит задаток в соответствии со ст.381 ГК остается у наймодателя. В этом случае можно ограничиться возражением на иск.

Я заключила договор уступки права требования по договору участия в долевом строительстве в соответствии с требованиями ФЗ от 30.12.2004 г. №214-ФЗ с посредническим предприятием (в дальнейшем - третье лицо).
Предметом договора являлась однокомнатная благоустроенная квартира в реконструированном жилом доме.
Свои обязательства по отношению к третьему лицу, с которым непосредственно заключала договор уступки права требования, выполнила в полном объёме и в срок по условиям договора.
На руках имею документ, подтверждающий о том, что застройщики получили финансирование по моей квартире от третьего лица в полном объеме (Также имеются квитанции, уплаченные мной за квартиру третьему лицу).
Застройщики предъявили в городской суд по отношению ко мне и третьему лицу исковое требование признать сделку уступки права требования недействительной, мотивируя это тем, что третье лицо на момент совершения сделки уступки права требования между мной и третьим лицом, не в полном объеме выполнило свои обязательства по финансированию строительства всего дома по условиям договора участия в долевом строительстве.
Странно, что застройщики обратились в суд с исковым требованием не по короткому истечению времени заключения договора уступки права требования, совершенного между мной и третьим лицом, а по истечении практически целого года от даты заключения договора уступки права требования (и, скорей всего, по причине того, что я обратилась в суд с иском по отношению к застройщикам о взыскании неустойки, ввиду того, что ими были нарушены исполнения сроков окончания строительства), поскольку застройщики были уведомлены о совершенной сделке между мной и третьим лицом (о чем сами подтвердили в документе о исполнении обязательств по оплате за мою квартиру со стороны третьего лица).
Вопрос:
1. Обязано ли по требованию третье лицо предоставить мне документ, отражающий график оплаты застройщику по данному дому, чтоб я знала, было ли нарушено мое право при заключении с ними договора уступки права требования?
2. Может ли суд признать сделку уступки права требования недействительной, если найдутся доказательства того, что третье лицо действительно не выполнило свои обязательства по финансированию всего дома на момент заключения сделки уступки права требования со мной (хотя я действительно не удосужилась проверить эти данные на момент заключения договора)?
Ведь принятием решения положительного результата в пользу застройщика, суд признает тот факт, что и по отношению к остальным дольщикам, заключаемым договор уступки права требования с вышеуказанным третьим лицом в этом же доме, были нарушены их права (а это еще 29 человек) со стороны третьего лица и к ним тоже следует предъявлять такие же исковые требования, а не только по отношению ко мне?
2. Если суд примет положительное решение не в мою пользу, будут ли отражаться в решении последствия, скажем, чтоб одна из сторон в определенный срок возвратила мне сумму денег, внесенную за квартиру? Или мне придется подавать отдельно исковое требование о возврате денег, и какая из сторон в этом случае должна возвратить мне деньги?
3. Что я могу предпринять в данном случае? Отстаивать свои права в суде мне придется самой (юридического образования не имею), так как на финансирование услуг юриста для представления моих интересов в суде на данный момент не имею возможности, а суд состоится через 7 дней?
Заранее благодарна за ответ.
С уважением Надежда.

Здравствуйте.
Отвечаем по порядку заданных Вами вопросов:
1) Указанное требование о предоставлении третьим лицом графика платежей Вы можете заявить в рамках указанного гражданского процесса. Тогда суд истребует у третьего лица этот график платежей, и третье лицо не сможет отказать суду в предоставлении таких сведений;
2) В данном случае речь идет конкретно о Вашем договоре, и это судебное решение может быть основанием не для признания других договоров недействительными, а для подачи застройщиком аналогичных исков о расторжении таких договоров с другими дольщиками;
3) В данном случае должна быть произведена двусторонняя реституция, по которой третье лицо возвращает Вам все уплаченные по договору уступки прав деньги, а Вы теряете право требования к застройщику.
Однако, в данном конкретном случае, НЕТ оснований для признания заключенного Вами с третьим лицом договора. Есть лишь основание для его расторжения, но застройщик НЕ может заявлять такого искового требования в суде, поскольку не является стороной договора уступки прав. Поэтому вообще удивительно, что суд первой инстанции принял такой иск к рассмотрению. Вы можете подать в суд письменные возражения, в которых поставить под сомнение само право на такой иск (с учетом требований ст.3 ГПК РФ) и на этом основании просить суд отказать застройщику в иске, поскольку иск был подан лицом (застройщиком), чьи права уступкой прав никак нарушены быть не могли. Ведь при уступке прав происходит лишь переход к Вам всех прав и обязанностей по первоначальному обязательству, а вовсе не прекращение этих прав и обязанностей. Соответственно, уступка прав требования, в данном случае, НИКАК не может нарушать прав должника (застройщика).

Хочу продать наследный дом с двумя земельными участками. Регистрации в росреестре 2012 года имеется. С чего начать? А простой договор купли-продажи можно составить, продавцу и покупателю подписать дома, а потом кто-то один зарегистрирует? Спасибо.

Здравствуйте.
С 01 июля 2011 года в ст.16 Федерального закона “о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” были внесены изменения, согласно которым теперь ВСЕ сделки по переходу прав на недвижимое имущество подлежат обязательному нотариальному заверению. Поэтому Вам с покупателем не удастся оформить договор в простой письменной форме, поскольку теперь возможна лишь нотариальная форма таких договоров. Тогда же, при подписании у нотариуса договора купли-продажи, можно будет оформить доверенность, по которой Вы сможете самостоятельно сходить в местное Управление Росреестра и подать уже подписанный и заверенный нотариусом договор купли-продажи на государственную регистрацию.

Здравствуйте!
По договору дарения (если важно) я стал собственником квартиры. Предыдущим собственником был заключен договор с УК на оплату ЖКУ.
Вопрос. Переходят ли обязательства по договору прежнего собственника на нового собственника?

Здравствуйте.
Согласно ч.3 ст.37 ЖК РФ при переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме доля в праве общей собственности на общее имущество в данном доме нового собственника такого помещения равна доле в праве общей собственности на указанное общее имущество предшествующего собственника такого помещения.
Согласно ч.3 ст.158 ЖК РФ при переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме к новому собственнику переходит обязательство предыдущего собственника по оплате расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома.
Соответственно, при переходе к Вам права собственности на квартиру на основании договора дарения, к Вам перешли все права и обязанности прежнего собственника квартиры, в том же объеме, в котором они существовали в отношении прежнего собственника квартиры.

Здравствуйте. Хочу купить дом в Краснодарском крае для ПМЖ. Какие документы должны быть у продавца домовладения? Спасибо.

Здравствуйте.
От продавца домовладения Вам нужно будет запросить:
1) Копии правоустанавливающих документов на дом и земельный участок;
2) Технический паспорт БТИ на дом;
3) Кадастровый паспорт на земельный участок;
4) Расширенную выписку из домовой книги на дом;
5) Письменное нотариально заверенное согласие супруга продавца на продажу домовладения.

1 октября 2010 года мои родители подарили мне 2х комнатную квартиру. 27 октября 2010 года я оформил право собственности на данную квартиру. В декабре мои родители подали исковое заявление в суд, о признании договора дарения недействительным. Суд первой инстанции отказал им в исковом заявлении. В марте этого, 2012 года, мои родители подали апелляционную жалобу на решение суда первой инстанции.

Здравствуйте.
Суть Вашего вопроса не совсем ясна, поскольку в нем нет абсолютно никаких данных о том, на что указывали Ваши родители в своем иске о признании договора дарения недействительным. Соответственно, не зная этих составляющих, невозможно определить судебные перспективы по рассмотрению поданной истцами апелляционной жалобы на решение суда.

Перечень услуг предоставляемых юридической фирмой КМ Консалтинг