Здравствуйте. У меня вот такой вопрос. У моей тётки есть дом купленный, и он оформлен на двух человек - на неё и на мужа её, то есть на моего крёстного. Тётка умерла. Нужно ли переоформлять дом на крёстного? Он хочет сделать на меня дарственную. Что для этого нужно?
Тема сегодняшнего нашего разговора - это отъем долевой собственности у граждан при использовании правовых механизмов. На наши вопросы ответит специалист Юридической фирмы «КМ Консалтинг» Иванов Алексей Николаевич.
Здравствуйте, Алексей Николаевич. Итак, последнее время появилось много разговоров об «сравнительно законном» отъеме долевой собственности у граждан. Об этом в частности не один раз говорили и по радио и по телевидению. Но как выяснилось, эффективных правовых решений для законного противостояния подобного рода захвату квартир практически не существует. А тех, кто занимается такими захватами нельзя назвать ни мошенниками, ни преступниками.
Расскажите нам, пожалуйста, кто занимается подобными «рейдерскими захватами» квартир, по какой схеме это происходит, могут ли те, кто этим занимается, понести какую-либо ответственность и что нужно сделать, чтобы не потерять свою долю в квартире?
Да, действительно, такая проблема существует. Основная сложность подобных ситуаций заключается в том, что подобными злоупотреблениями занимаются слаженные организованные группы, имеющие юридическое образование и имеющие непосредственное отношение к рынку недвижимости. Они целенаправленно скупают доли в квартирах с общедолевой собственностью, пользуясь тем, что доли в квартирах могут принадлежать враждующим родственникам или разведенным супругам, которые не желают продавать или передавать доли друг другу. Или могут приобрести долю у человека, которому доля в квартире попала случайно, например, по наследству, и у которого к этой доле нет никакого интереса, так как другие собственники этой квартиры являются ему посторонними людьми.
Основной стимул для рейдера это скупить доли квартиры за дешево, собрать из них «единую квартиру», и получить прибыль от продажи такой квартиры - которая становится значительно дороже, чем распродающаяся по долям. Скупка долей, в этом случае, осуществляется не с целью пользоваться квартирой, а совсем с другой целью – «выдавить» из неё остальных собственников или просто жильцов квартиры, сделать невыносимым дальнейшее нахождение в ней кого бы то ни было, а затем скупить остальные доли в квартире «за копейки», освободить её от других ранее зарегистрированных в ней жильцов, и, как можно быстрее, продать квартиру целиком, по максимально возможной цене, третьим лицам. Так или иначе, но первым этапом в этой схеме по завладению квартирой становится приобретение доли, в процессе чего рейдеры узнают подробную информацию о других собственниках квартиры.
А кто становится жертвой подобных ситуаций?
Заложниками подобной ситуации становятся оставшиеся собственники квартиры или члены семьи собственников квартиры, просто зарегистрированные и проживающие в ней. Идеальным вариантом для рейдеров станет, если в квартире будут проживать одинокая женщина или женщина с ребенком. На них гораздо легче оказывать морально психологическое давление. Далее оставшимся собственникам предлагают выкупить принадлежащую им долю, естественно по сильно заниженной цене. Если жертва не соглашается, то рейдеры пользуются своим физическим превосходством, и тем, что доли в квартире не определены, буквально на глазах у оставшихся собственников разрушают квартиру, превращая ее в пустующую разоренную коробку, создают невыносимые условия для проживания остающихся в квартире собственников и членов их семьи. Таким образом, они вынуждают оставшихся собственников продать им долю по бросовой цене.
Почему рейдеры на начальном этапе, при подобной схеме действий, предпочитают скупать именно долю от квартиры, а например, не комнату в коммуналке? Ведь подобным акциям давления можно подвергнуть и жильцов коммунальной квартиры, да и продаваемых комнат на рынке недвижимости предостаточно.
Дело в том что, во-первых, невыделенная доля в квартире с общедолевой собственностью стоит гораздо дешевле, чем, например, комната в коммунальной квартире тех же размеров, в силу того, что не определен порядок пользования отдельными помещениями в квартире. Во-вторых, рейдерам, для проведения своих разрушительных действий и акций устрашения, достаточно выкупить даже довольно небольшую долю, чтобы получить доступ ко всей квартире. И эта доля по площади может быть гораздо меньше самой маленькой комнаты в квартире. И, наконец, в третьих, купив долю в квартире с общедолевой собственностью, рейдеры получают доступ в любое помещение данной квартиры, так как с точки зрения закона купленная ими доля получается как бы «размазана» по всей квартире, она не находится в каком-то конкретном месте этой квартиры.
В случае же, если квартира коммунальная, рейдерам становится тяжелее нанести вред другим собственникам, так как в этом случае, за каждым собственником закреплены на правах частной собственности отдельная комната или несколько комнат. И доступ в комнату проживающего в квартире собственника для рейдера будет закрыт, вредить они смогут только в местах общего пользования данной квартиры (на кухне, в коридоре и т.д.).
Расскажите пожалуйста, какими приемами пользуются рейдеры для вытеснения других долевых собственников из квартиры?
Рейдеры пользуются тем, что оставшиеся собственники, как правило, проживают в квартире постоянно, не имея возможности избежать невыносимых условий существования. Сами же рейдеры посещают квартиру от случая к случаю, постоянно проживая в другом благоустроенном жилье. Приемы, используемые для вытеснения оставшихся собственников, могут быть самые разные: в квартиру могут подселить бомжей, могут наносить урон мебели, вещам, одежде, отделке помещений, могут ходить по квартире и хлопать дверями по ночам, может быть инициирован «вечный ремонт», постоянный взлом входной двери под предлогом невозможности попасть в квартиру и т.д. То есть в ход могут идти все средства давления, напрямую не противоречащие закону и на которые только хватит фантазии у рейдеров. Цель у них одна – постоянно нарушать душевное состояние других собственников квартиры. Причем уличить рейдеров в намеренном нанесении ущерба имуществу, находящемуся в квартире, или в нарушении нравственных принципов практически невозможно. Любому же представителю власти рейдер с готовностью продемонстрирует свидетельство о праве собственности на долю в данной квартире и, пользуясь своими познаниями в области права, объяснит, что он волен распоряжаться принадлежащей ему собственностью.
Получается, что бороться правовыми методами с такими «налетчиками» практически невозможно?
Да, здесь остается небольшой выбор у оставшихся собственников. Можно ничего не делать, можно подать в суд гражданский иск об определении порядка пользования квартирой, чтобы закрепить за собой хотя бы часть долевой собственности, и сделать ее неприкосновенной для рейдеров. Можно попробовать продать свою долю еще кому либо, хотя желающих купить помимо рейдеров найдется мало, учитывая, что квартира к этому моменту, скорее всего уже будет пребывать в очень плачевном состоянии. Здесь уже все индивидуально и зависит от возможностей проживающих жильцов.
Скажите, пожалуйста, по вашему мнению, много ли таких групп орудует по городу Москве и Московской области?
На этот вопрос ответить довольно сложно, так как официально такая деятельность преступлением не является и статистики никто не ведет. Но могу сказать уверенно, что с каждым годом таких случаев становится все больше и больше, и занимаются такой деятельностью устойчивые группы, которые свои действия стараются не афишировать. Эти группы ведут свою разрушительную деятельность не «от раза к разу», а ведут ее постоянно, за год одна такая группа может выкупать доли в 3-5 квартирах.
Что вы могли бы посоветовать собственникам жилых помещений, чтобы избежать попадания в такие ситуации?
Здесь, как говориться, такую ситуацию легче предупредить, чем потом столкнуться с ней лицом к лицу. Люди должны быть законодательно подкованы и знать свои права. Отдавать себе отчет при осуществлении распорядительных действий с недвижимым имуществом, в том числе предвидеть далеко идущие последствия таких действий. К сожалению, это все что можно посоветовать в этой ситуации при нынешнем жилищном законодательстве.
Главное меню
Списки домов под снос 2012: