До 01 марта 2005 года, когда еще не вступил в силу новый Жилищный Кодекс, метраж определялся в каждом субъекте Российской Федерации самостоятельно. В одних городах балконные лоджии и веранды включали в общую площадь, в других — нет. Например, в Москве действовали методические рекомендации 1998 года, которые предусматривали понижающие коэффициенты: для балконов 0,5 для лоджии 0,3.
Юрист Егоров Константин Михайлович:
Поскольку застройщику нужно как-то оправдать строительство этих удобств в вашем жилье, то юридически грамотно было бы в договоре предусматривать таким же образом эти помещения как они предусмотрены в экспликации БТИ, — а именно летние не отапливаемые помещения, и перечислять эти летние не отапливаемые помещения, естественно с понижающим коэффициентом.
Ведущая:
Теперь лоджия, ни в коем случае, не считается общей площадью квартиры, она фигурирует в договоре купли-продажи как летнее помещение, соответственно эти балконные метры стоят, в половину, дешевле, и если застройщик все же продал вам квартиру с учетом балкона, но без учета понижающего коэффициента, он нарушил закон.
Жилищный Кодекс Российской Федерации, Статья 15. Объекты жилищных прав:
… 5. Общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.
Ведущая:
И все же хорошо, если балкон входит в общий метраж жилья и указан в техническом паспорте БТИ, пусть и не выделен отдельной сноской, но что если его просто не упомянули? В таком случае, кому он принадлежит по закону?
Юрист Егоров Константин Михайлович:
Если балкон не перечислен в паспорте БТИ, человек вынужден будет этим помещением пользоваться либо вместе с другими жильцами дома, то есть оно по ст. 36 Жилищного Кодекса становится общей собственностью собственников всех помещений многоквартирного дома, либо выкупать его отдельно.
Цена в данном случае является договорной, хотя определяется правлением ТСЖ.
Ведущая:
Как поведет себя Товарищество Собственников Жилья, если узнает, что ваш балкон никому не принадлежит, предугадать невозможно, но уж точно постараются не продешевить. А в случае, если это не отапливаемая территория по этажному плану принадлежит не вашей квартире, тогда еще в нагрузку возникнет необходимость в перепланировке, при этом формально разрешение ТСЖ не требуется, зато придется оформить массу других бумаг.
Юрист Егоров Константин Михайлович:
Перечень документов предоставляемых для согласования перепланировки указан четко в Жилищном Кодексе Российской Федерации, к таким документам относятся: правоустанавливающие документы на квартиру, согласованный проект перепланировки, эскиз, технический паспорт БТИ жилого помещения, ну и соответственно если это объект культурного наследия, то согласование с органами надзирающими за сохранностью объекта культурного наследия. Далее: квитанция об оплате госпошлины, заявление, согласие всех собственников этого жилого помещения на его перепланировку.
Ведущая:
Разрешение от ТСЖ формально не требуется, но как показывает опыт, инспекция может потребовать и его. В этом случае если Товарищество не идет на встречу можно подавать в суд. В новом Жилищном Кодексе есть много спорных моментов и помимо балконных, но это уже другая история.
Есть в нововведении и положительные моменты, например за отопление мы платим меньше, ведь балкон не считается.
Автор: Егоров Константин Михайлович, юрист
Телефон: 8 (495) 740-55-17
Читайте еще по данной теме:
Источник: Московские юристы
Здравствуйте! У нас 2х комнатная квартира на 2х хозяев. У нас выделенная доля, куда входит комната, с которой есть выход на лоджию. Лоджия по паспорту БТИ числится как общее имущество квартиры. Имеют ли право соседи ходить через нашу комнату для пользования лоджией или хранить там что-то свое?
Поскольку лоджия не входит в состав общей площади квартиры, то она не могла быть предметом заключенного вами договора выдела долей. Поэтому собственники второй комнаты, как имели, так и имеют сейчас право пользования этой лоджией.
Имеет ли законную силу «предписание», выданное компанией по техническому обслуживанию дома (хрущевка, 5/5 этажного дома), по демонтажу болкона собственником жилья, на основании того, что «козырьки балконов были не предусмотрены проектом дома и не входят в состав тарифа муниципального предприятия по ремонту, обслуживанию, содержанию строения».
Имеет ли право данная организация руководствоваться в своих действиях ст.29 п.4 и ст.29 ч.5 Жилищного кодекса РФ по отношению к собственнику жилья?
Подобного рода предписания может выдавать только жилищная инспекция при местной администрации. Управляющая компания такими полномочиями не обладает.
Ситуация с «балконной историей» складывается следующим образом:
— сначала для узаконивания застекленного балкона юрист компании по техническому обслуживанию дома направил в архитектурный отдел. Оказалось, что данная организация вопросом узаконивания не занимается;
— потом тот же юрист отправил в БТИ, ответ из этой организации был аналогичным;
— третье обращение к юристу компинии по техническому обслуживанию вернуло все на круги своя, а именно, было предложено на сайте «внимательно почитать правовые документы». Их содержание повторяло текст ст.29 Жилищного кодекса РФ.
Мой вопрос:
Что я еще могу сделать, чтобы остаться при своем застекленном балконе, и при этом не стать нарушителем закона, на статью которого так упорно ссылается горе-юрист?
Вам нужно обратиться в местную администрацию, в которой должена специально для согласования перепланировки быть либо жилищная инспекция, либо комиссия по перепланировкам. Именно на эти учреждения (в разных регионах РФ они называются по-разному) при местной администрации и возложена обязанность по согласованию перепланировок.
Добрый день!
По договору долевого участия приобрели квартиру — проектной площадью 60,7 м2. В свидетельстве о собственности общая площадь указана без балконов — 54,2 м2.
Получается балконы нам не принадлежат? Управляющая компания по дому может заставить нас доплатить за балконы или запретить пользоваться балконами?
Здравствуйте! У нас 2х комнатная квартира разделена на доли, квадратные метры одинаковые, но я отдала на 100 000 дороже, чем мой соседи. Но у меня в комнате лоджия. Могут ли мой соседи иметь на неё право?
Если порядок пользования квартирой не определен, и между сособственниками квартиры не заключено соглашение о выделе долей в натуре, то оба собственника квартиры имеют равное право пользования местами общего пользования в квартире (включая балконы и лоджии).
Я имею в собственности квартиру на 9 этаже многоквартирного дома. Наш дом был сдан в декабре 2009 года, строительная компания обанкротилась, но её директор, как сменив вывеску и не меняя рабочего кабинета, восседает в своем кресле в НК «Строительный альянс «Магистраль». В 2010 мой сосед снизу подписал акт приемки своей квартиры, и в этом же году обнаружил течь по потолку и стенам. Моя квартира, а именно — холодная терраса, обозначенная в техническом паспорте — несет двойную функциональную нагрузку и является крышей этой соседской квартиры. Я купила квартиру в декабре 2013 года. О проблеме на террасе мне не было известно ничего до сентября 2014 года. И вдруг, как гром средь ясного неба, решение председателя ТСЖ: «Вам нужно устранить течь в квартире под вашей террасой!» На все мои доводы, что меня устраивает состояние террасы, а крышу должно ремонтировать ТСЖ, председатель отвечает, что если они ее отремонтируют, то перекроют решотками мне вход на мою террасу.
У меня два вопроса: Обман с проблемой терассы при покупке квартиры, может ли являться поводом для расторжения договора купли-продажи?
И второй вопрос: Кто должен производить ремонт крыши над соседской квартирой? И имею ли я право на то, чтобы воследствии, если ремонт ТСЖ все-таки произведет, на востановление внешнего вида террасы в ее состояние (внешнее), когда покупала квартиру?
Для справки: в моей квартире велся предыдущими хозяевами дизайнерский ремонт и все узаконено со сменой техпаспорта.