г. Москва,
м. Серпуховская,
3-ий Павловский пер.
дом 1

схема проезда
E-mail: kmcon@yandex.ru
Тел.: 8 (495) 740-55-17
Юридические услуги
в области недвижимости и строительства
Запись на консультацию производится по телефону: 8 (495) 740-55-17
Статьи наших юристов
Юридические статьи далее »


Вопрос дня по теме:
Вопрос дня
  • Здравствуйте! Мы очередники, 6 человек - я, муж, 3 детей (29,22 и 17 лет) и внук (8 лет). Проживаю в Бутырском районе. Дали смотровую в районе Свиблово - две двушки 54,6 кв.м и 53,5 кв.м. Подскажите, пожалуйста, статью, чтоб остаться в своем районе. И еще хотела спросить, если два человека не являются супругами (дочь + внук), не положена ли им 2-х комнатная квартира? Остался ли еще такой закон? Заранее спасибо.
Читать ответ »

 Списки домов под снос 2016:

Поиск

 
ГлавнаяСтатьи наших юристовНедвижимость, аренда помещений, приватизация, рента

Недвижимость, аренда помещений, приватизация, рента

Опубликовано: 22.01.2016

Новые правила продажи долей в праве собственности на жилые помещения

29 декабря 2015 года был принят Федеральный закон Российской Федерации №391-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», которым были внесены существенные изменения в ряд нормативных актов, включая Основы законодательства Российской Федерации о нотариате, Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и Семейный кодекс Российской Федерации.
Рассмотрим возможные плюсы и минусы нововведений с точки зрения реализации собственниками долей жилого помещения своего права продажи доли посторонним лицам.
До принятия Федерального закона Российской Федерации от 29 декабря 2015 года №391-ФЗ продажа долей в праве собственности на жилое помещение осуществлялась по правилам, установленным статьями 165.1 и 250 Гражданского кодекса РФ.
Для совершения сделки по продаже доли жилого помещения достаточно было просто направить по почте остальным сособственникам этого жилого помещения уведомление о предстоящей продаже доли, в котором указать размер продаваемой доли, цену и условия ее оплаты.
Единого порядка вручения такого уведомления не существовало. В результате происходили весьма неприятные события, как для продавца доли, так и для остальных сособственников жилого помещения.
Например, продавец доли мог направить уведомление о предстоящей продаже доли остальным собственникам жилья заказным письмом. Но если, сособственники проживали (были зарегистрированы) по тому же адресу, что и продавец доли, то продавец мог просто взять из почтового ящика почтовое извещение о заказном письме, и не сообщить адресату о том, что такое почтовое извещение пришло по почте. В результате адресат не получал на руки уведомление о предстоящей продаже доли, не знал о существовании такого уведомления, и, соответственно, не имел никакой возможности письменно согласиться или отказаться от покупки доли на предложенных ему условиях. По прошествии месяца с момента получения уведомления почтовым отделением адресатов-сособственников, продавец получал на почте извещение о том, что заказное письмо вручено адресату не было, брал текст поданного по почте уведомления о предстоящей продаже доли, после чего продавал свою долю квартиры тем людям, с которыми изначально и договорился о её продаже по оговоренной цене. В результате в квартире могли появиться, так называемые квартирные рейдеры, которые приобретали незначительную долю (например, 1/10 долю квартиры) и вынуждали остальных сособственников квартиры продать им свои доли по сильно заниженной цене.
Требование об обязательном нотариальном заверении подобного рода сделок законодательно предусмотрено не было. Поэтому нотариусы при отчуждении долей жилого помещения либо вообще никак не участвовали, либо привлекались к участию в подобных сделках нотариусы, которые могли работать вообще в другом регионе Российской Федерации, и за определенное денежное вознаграждение удостоверить что угодно.
Результат такого законодательного пробела мог иметь негативные последствия, как для сособственников квартиры, доля в праве собственности на которую выставлялась на продажу, так и для самого продавца доли.
Дело в том, что сотрудники Управления Росреестра, в обязанности которых входит регистрация перехода права собственности на объект недвижимости (в рассматриваемом случае – долю в праве собственности на жилье), имеют право приостановить регистрационные действия в связи с сомнением в подлинности представленных документов. А, как видно из приведенного примера, оснований для подобного рода сомнений у сотрудников Управления Росреестра было более, чем достаточно.
 
Теперь вышеуказанные законодательные пробелы устранены, и появилась возможность обезопасить себя от недобросовестного поведения лиц, желающих продать принадлежащую им долю в праве собственности на жилое помещение.
 
Отныне продажа доли в праве собственности на жилье осуществляется в следующем порядке:
 
1) Лицо, желающее продать свою долю в праве собственности на жилое помещение постороннему лицу, должно обратиться к нотариусу именно того нотариального округа, в котором находится продаваемый объект недвижимости (доля в праве собственности на жилье);
2) Обязательному нотариальному удостоверению подлежат сделки по продаже незначительных долей, размер которых не позволяет их выделить в виде отдельной комнаты, а также сделки по продаже долей, совершаемыми от имени несовершеннолетних и недееспособных граждан;
3) Реализуемая доля должна быть свободна от прав третьих лиц. Иными словами, на долю не должно быть зарегистрировано никаких обременений, например, не должно быть зарегистрированных прав аренды или залога недвижимого имущества;
4) Нотариус направляет остальным сособственникам жилого помещения письменное извещение о намерении продавца продать свою долю жилого помещения, с указанием размера доли, её цены и иных условий сделки;
5) Сделка по продаже доли подлежит обязательному нотариальному заверению и государственной регистрации не ранее, чем через месяц после извещения остальных сособственников жилого помещения о предстоящей продаже доли. Если продавец доли представит нотариусу документы, подтверждающие отказ остальных собственников от покупки доли на предлагаемых условиях, то нотариальное заверение и государственная регистрация сделки по продаже этой доли могут быть осуществлены до истечения вышеуказанного месячного срока;
6) При оформлении документов по продаже доли в праве собственности на жилое помещение нотариус истребует у продавца доли нотариально заверенное согласие супруга.
 
У нового порядка оформления сделок по продаже долей в праве собственности на жилые помещения есть, как свои плюсы, так и свои минусы.
 
К плюсам нового порядка продажи долей можно отнести:
 
1. Обязательное участие нотариуса в оформлении сделки по отчуждению незначительных долей и долей, принадлежащих несовершеннолетним и недееспособным гражданам, что подразумевает, как минимум, персонификацию ответственности в указанных случаях при совершении заведомо незаконных сделок по отчуждению долей в праве собственности на жилые помещения посторонним лицам;
2. Теперь извещения будут осуществляться двумя способами – либо продавец доли будет получать от сособственника жилого помещения личный письменный отказ от покупки доли, либо уведомление о предстоящей продаже доли будет рассылать сособственникам по почте нотариус;
3. Сделки будет заверяться не любыми нотариусами, а лишь теми, в чьем нотариальном округе находится жилое помещение продавца доли;
4. Продаваемая доля будет свободна от прав третьих лиц и притязаний супруга продавца доли, что обезопасит потенциальных покупателей от судебных тяжб относительно нарушений прав лиц, не являющихся стороной сделки.
 
К минусам новой системы оформления купли-продажи долей в жилых помещениях можно отнести:
 
1. Относительную малочисленность нотариальных контор в некоторых регионах Российской Федерации, что несколько усложнит продавцу доли сам процесс оформления сделки;
2. Неизбежное повышение цен за нотариальные услуги при оформлении сделок, которые будут скрываться под терминами «за техническую работу» и иными подобными словосочетаниями;
3. Неизбежное увеличение числа фиктивных сделок дарения и иных сделок направленных на отчуждение долей квартиры, чтобы избежать необходимости нотариального удостоверения сделки и реализации преимущественного права покупки долей остальными сособственниками жилого помещения.
 
Исходя из вышеизложенного, следует, что после принятия Федерального закона Российской Федерации от 29 декабря 2015 года №391-ФЗ были устранены далеко не все законодательные пробелы, связанные со сделками по продаже долей в праве собственности на жилые помещения, и требуется дальнейшее совершенствование законодательства в этом направлении.
Осталось запастись терпением, и ждать, когда по порядку применения норм, предусмотренных Федеральным законом Российской Федерации от 29 декабря 2015 года №391-ФЗ, сложится однозначная судебная практика, что придаст новый импульс изменениям в законодательстве, направленным на ликвидацию оставшихся законодательных пробелов в области продажи долей в праве собственности на жилые помещения.
 
Читайте еще по данной теме:
 
Автор: Егоров Константин Михайлович
Источник: КМ Консалтинг

Перечень услуг предоставляемых юридической фирмой КМ Консалтинг

Страницы:   1 2 3
Всего комментариев: 42

КОММЕНТАРИИ:

Ответ на вопрос от 21 августа 2017 года
1) Запрета на направление объединенного уведомления, ни действующим законодательством, ни судебной практикой, не предусмотрено. Соответственно, в этой части нарушения продавцами допущено не было;
2) Если уведомление о продаже доли было направлено после 01 июня 2016 года, то оно должно быть направлено заказным письмом с уведомлением о вручении и через нотариуса. В противном случае, норма ст.250 ГК РФ считается не соблюденной надлежащим образом;
3) Видимо, чтобы уйти от необходимости обращения к нотариусу, продавцы в уведомлении указали не идеальные доли, а площадь в кв.м. Это является нарушением требований ст.250 ГК РФ и судебной практики по порядку применения данной нормы права;
4) Собственник, получивший такое уведомление, может направить отправителям ответ, в котором указать, что полученное им уведомление не соответствует требованиям ст.250 ГК РФ, в связи с чем не считается надлежаще оформленным сообщением о предстоящей продаже доли. Ответ нужно направить заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении.

Условия сделки в уведомлении о намерении продажи доли в частном доме
Сергей 21.08.2017 в 12:16
Здравствуйте! Помогите, пожалуйста, разобраться в следующей ситуации.
Двое из четверых владельцев долей в частном доме намереваются продать свои доли и подготавливают соответствующие уведомления для вручения остальным владельцам. При этом, уведомления оформлены без нотариуса; уведомления оформлены не каждым из продавцов по отдельности, а общим уведомлением от обоих продавцов; в уведомлении указана цена, но не указан размер продаваемой доли, зато указана площадь в квадратных метрах и число комнат (причем число комнат не соответствует действительности, т.к. продавцами учтены, например, кухня и нежилая веранда).
В связи с этим возникают следующие вопросы:
1) Могут ли несколько (двое) собственников-продавцов направлять объединенные уведомления остальным собственникам, или каждый из продавцов должен подготовить индивидуальное уведомление?
2) Может ли уведомление оформляться продавцом без участия нотариуса, а если может, то каким образом оно должно быть передано остальным собственникам, чтобы считаться юридически значимым сообщением?
3) Может ли в уведомлении быть указан не размер продаваемой доли (а ведь только это и подтверждено документально, т.к. в имеющихся документах обозначен только размер доли, но нет никаких сведений о причитающихся метрах), а, например, площадь в квадратных метрах или оценка в других единицах измерения (число комнат и т.п.)?
4) Как поступить собственнику, которому передано такое уведомление? Может ли он требовать от продавцов предоставления уведомления, содержащего корректную информацию об условиях сделки? Как это правильно отразить в документе: написать соответствующее замечание в полученном уведомлении, подготовить какой-то другой документ?
Заранее благодарю за ответы.

Ответ на вопрос от 12 июля 2017 года
Если это уже вторичное уведомление о продаже доли квартиры, при том, что на первое уведомление вы успели дать своё письменное согласие, то в случае продажи доли постороннему лицу, вы сможете подать в суд иск о переводе на вас прав и обязанностей покупателя доли, по цене, на которую ранее вы уже дали своё согласие.
Если же это первое и единственное уведомление о продаже доли, то судиться с продавцом бесполезно, поскольку в этом случае действует принцип “свободы договора”, и продавец имеет право продать свою долю по той цене, которую посчитает для себя приемлемой.

Стоимость доли
Денис 12.07.2017 в 16:42
Добрый день!
В своем уведомлении о продаже, оформленном через нотариуса, продавец доли умышлено повышает рыночную стоимость жилплощади. Собственник другой доли желает выкупить, но по реальной цене. Как в данном случае поступить?

Ответ на вопрос от 09 июня 2017 года
1/2 долю дома можно продать или подарить, но только путем оформления соответствующего договора купли-продажи или дарения у нотариуса. Для продажи доли дома потребуется соблюсти процедуру, предусмотренную ст.250 ГК РФ о преимущественном праве покупки этой доли остальными сособственниками дома. При дарении соблюдать требования ст.250 ГК РФ не нужно.

Продажа 1\2 доли в частном доме
Лев 09.06.2017 в 11:49
Здравствуйте! Подскажите, пожалуйста, как в 2017 году можно продать 1\2 доли в частном доме, и можно ли это сделать?
В суде узнал, что с 2017 г. появились изменения в законодательстве, которые запрещают продавать 1\2 доли дома, когда дом под одной крышей.
У нас с супругой в браке был куплен дом в 2011 г. Год назад мы развелись, и она через суд в мае 2017 г. выделили себе 1\2 доли в общем доме.
Она может теперь продать эту 1\2 или подарить? Никаких реконструкций в доме пока сделано не было.
Благодарю вас за ответ.
С уважением, Лев.

Ответ на вопрос от 04 марта 2017 года
Согласно п.5 ст.41 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате от 11 февраля 1993 г. в случае получения от суда сообщения о поступлении заявления заинтересованного лица, оспаривающего право или факт, об удостоверении которого просит другое заинтересованное лицо, совершение нотариального действия приостанавливается до разрешения дела судом.
Таким образом, для приостановления нотариальных действий нотариусу достаточно получить сообщение суда о том, что права на наследуемую квартиру являются предметом судебного разбирательства. Такое сообщение из суда является достаточным основанием для приостановления всех нотариальных действий в отношении спорной квартиры до момента окончания судебного разбирательства.

Спорная квартира
Наталья 04.03.2017 в 20:53
Может ли нотариус выдать свидетельство о собственности дочери от первого брака моего покойного мужа, а именно, 1/3, зная, что квартира спорная и выделение долей рассматривает суд? Квартира мужем получена по наследству. Решением суда в 2007 г. квартира признана непригодной для проживания, документ на руках. Мы с мужем на наши совместные средства и нашим трудом провели капитальный ремонт квартиры. У нас в браке рожден сын. Сын инвалид 2-ой группы. У меня имеется в собственности другая квартира, я в ней прописана, хотя постоянно проживала с мужем и сыном. Судья отказал в ходатайстве о приостановке наследственного дела. Что можно предпринять, чтоб до решения суда дочь не смогла получить документ о праве на собственность. Квартира маленькая, 2-х комнатная, 45 кв.м. Я боюсь, что дочь сможет, минуя закон, подарить кому-то свою 1/3.

Ответ на вопрос от 07 января 2017 года
Нотариальное удостоверение такой сделки нужно осуществить у того нотариуса, в чьем нотариальном округе находится квартира. Ваши интересы на сделке может представлять ваше доверенное лицо, действующее на основании нотариально заверенной доверенности. Нотариусу нужно будет предоставить лишь правоустанавливающие документы на доли квартиры и паспорта участников сделки, а также письменные согласия супругов участников сделки на покупку/продажу долей квартиры. Все остальные сведения нотариус может посмотреть, используя доступ в единую базу данных, поскольку с 01 января 2016 года нотариусам предоставлен такой же доступ к информации, который имеет служба “одного окна”.

Продажа доли в квартире сестре
Денис 07.01.2017 в 18:44
Здравствуйте! Предполагаю продать долю в квартире своей сестре. Текущие собственники долей только я и она. Возникли следующие вопросы: 1) нотариальное удостоверение сделки может быть проведено только по месту нахождения квартиры? 2) возможно ли мне наделить нотариальной доверенностью третье лицо правом представления/подписи от моего имени всех необходимых документов? 3) нужны ли для нотариуса в обязательном порядке: выписка из ЕГРН; справка о всех зарегистрированных в квартире; справка об отсутствии задолженности по оплате; предварительный ДКП; согласие супруга покупателя? Какой вообще минимальный пакет документов для нотариуса?

Ответ на вопрос от 21 декабря 2016 года
Предварительно вашей маме нужно будет отправить через нотариуса предложение всем сособственникам квартиры на выкуп её доли, согласно требованиям ст.250 ГК РФ. Только после соблюдения такой предварительной процедуры вы сможете выкупить долю вашей мамы. Однако, поскольку вы будете использовать средства материнского капитала, то вам нужно будет оформить эту долю не на своё имя, а на имя своего ребенка.

Продажа доли квартиры
ирина 21.12.2016 в 19:27
Здравствуйте. Я являюсь собственником 1\3 квартиры,1\3 моей мамы и 1\3 на троих человек. Я хочу купить у своей мамы её долю за материнский капитал. Нужен ли отказ других собственников????

Ответ на вопрос от 09 декабря 2016 года
Вам нужно через нотариуса отправить сособственнику квартиры письменное предложение на выкуп принадлежащей вам доли. Нотариус направит сособственнику ваше письменное предложение по почте заказным письмом. Если адресат это письмо не получит (по любой причине), то в силу ст.165.1 ГК РФ сообщение все равно будет считаться врученным, и нотариус выдаст вам письменное Свидетельство о том, что вы исполнили свою обязанность, предусмотренную ст.250 ГК РФ. После этого, используя выданное вам нотариусом Свидетельство, вы сможете продать свою долю любому желающему, в том числе, и с помощью того же нотариуса, который выдаст вам Свидетельство об исполнении требований ст.250 ГК РФ.

Письменный отказ
Сергей 09.12.2016 в 13:37
Добрый день. Скажите, пожалуйста, что делать, если дольщик квартиры не подписывает письменный отказ о том, что не хочет покупать, и извещён о продажи моей части, какие иные можно предоставить доказательства в нотариус?

Ответ на вопрос от 02 декабря 2016 года
Для отчуждения доли жилого помещения, необходимо сначала зарегистрировать это право в Управлении Росреестра. Поэтому вам с мужем нужно будет сначала зарегистрировать своё право собственности на две 1/2 доли жилого дома. После этого можно будет оформить договор купли-продажи, в котором нужно будет указать дату и номер регистрации права собственности продавца на продаваемую им 1/2 долю.

Страницы:   1 2 3



ДОБАВИТЬ КОММЕНТАРИЙ
Заголовок:
Имя:
E-mail:
Комментарий:


Введите код подтверждения:
Все поля обязательны для заполнения


Суббота, 25 Ноября 2017 г.
Актуальные статьи
Юридическая информация далее »
Судебная практика ООО "КМ-Консалтинг"
Судебная практика далее »
Долевое строительство: обсуждение строительных и риэлторских компаний
Каталог риэлторов, застройщиков перейти к обсуждению »
Комментарии сайта
Контактная информация




Юридическая фирма "КМ Консалтинг" - юридические консультации, юридические услуги
2006-2017 г. © WWW.KMCON.RU

Рейтинг@Mail.ru Яндекс цитирования