г. Москва,
м. Серпуховская,
3-ий Павловский пер.
дом 1

схема проезда
E-mail: kmcon@yandex.ru
Тел.: 8 (495) 740-55-17
Юридические услуги
в области недвижимости и строительства
Запись на консультацию производится по телефону: 8 (495) 740-55-17
Статьи наших юристов
Юридические статьи далее »


Вопрос дня по теме:
Вопрос дня
  • Здравствуйте! Мы очередники, 6 человек - я, муж, 3 детей (29,22 и 17 лет) и внук (8 лет). Проживаю в Бутырском районе. Дали смотровую в районе Свиблово - две двушки 54,6 кв.м и 53,5 кв.м. Подскажите, пожалуйста, статью, чтоб остаться в своем районе. И еще хотела спросить, если два человека не являются супругами (дочь + внук), не положена ли им 2-х комнатная квартира? Остался ли еще такой закон? Заранее спасибо.
Читать ответ »

 Списки домов под снос 2016:

Поиск

 
ГлавнаяСтатьи наших юристовНедвижимость, аренда помещений, приватизация, рента

Недвижимость, аренда помещений, приватизация, рента

Опубликовано: 17.05.2012

Участие несовершеннолетних в сделках с недвижимостью

В соответствии со ст. 60 Семейного кодекса РФ и ст. 26, 28, 37 Гражданского кодекса РФ все сделки с недвижимостью с участием несовершеннолетних в возрасте до 18-ти лет регулируются действующим законодательством и находятся под контролем органов опеки и попечительства.
Органы опеки и попечительства уполномочены защищать имущественные права несовершеннолетних детей при проведении сделок с недвижимостью. Любое изменение в правовом статусе жилого помещения, принадлежащего несовершеннолетнему, должно быть согласовано с этим органом.
 
Перечень сделок, которые подлежат согласованию в органах опеки и попечительства:
 
- продажа жилой недвижимости (отчуждение собственности).
- обмен муниципального жилья: комнаты, квартиры, дома на другое жилье.
- передача жилой недвижимости в залог, в том числе при оформлении кредита или ипотеки.
- дарение недвижимого имущества, собственником которого является несовершеннолетний;
- сдача в наем или в аренду, в безвозмездное пользование недвижимого имущества несовершеннолетнего;
- обмен имущества несовершеннолетнего;
- отказ от преимущественной покупки доли;
- раздел имущества несовершеннолетнего;
- отказ от наследства;
- выдел доли из имущества несовершеннолетнего;
- отказ от участия в приватизации жилья;
- другие сделки, влекущие за собой уменьшение имущества несовершеннолетнего.
 
Совершеннолетие в РФ наступает с 18 лет, именно с этого возраста человек и приобретает дееспособность в полном объеме.
 
Дееспособность определяется как способность гражданина своими действиями приобретать и осуществлять гражданские права (например, право на обращение в суд, избирательное право, право свободно распоряжаться своим имуществом), создавать для себя гражданские обязанности (например, нести ответственность за неисполнение договора) и исполнять их.
Несовершеннолетние возрастной группы до 18 лет делятся на малолетних, которым еще нет 14 лет, и несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет.
От имени малолетнего ребенка (до 14 лет) в сделке всегда действуют их родители или другие законные представители.
Что касается детей в возрасте от 14 до 18 лет, то эта группа несовершеннолетних более самостоятельна в заключении сделок. Они сами их совершают, расписываются в документах и т. д. Но делают они это исключительно с письменного согласия родителей или же других законных представителей, причем вышеуказанное согласие должно быть нотариально удостоверено. При этом с 14 лет ребенок может принимать участие в сделках, только если имеет на руках паспорт (и свидетельство о рождении).
 
Однако, законодательством предусмотрены случаи, когда полной дееспособности ребенок может достичь и до достижения 18-ти летнего возраста:
 
- если он вступает в брак до 18 лет, он считается полностью дееспособным со времени регистрации брака, причем остается таковым и в случае расторжения брака.
- если он работает по трудовому договору или занимается предпринимательской деятельностью. Для этого необходимо получить разрешение органа опеки и попечительства при согласии обоих родителей или законных представителей. Если родители или опекуны такого согласия не дают, а ребенок хочет, чтобы его признали полностью дееспособным и имеет для этого все основания - то признание ребенка полностью дееспособным до достижения 18 лет происходит по решению суда. Юридически эта процедура называется эмансипацией.
 
Некоторые родители ошибочно полагают, что обращаться в органы опеки и попечительства за разрешением на отчуждение собственности несовершеннолетнего  необходимо лишь в случае ухудшения жилищных условий ребенка. Это не так: любая сделка, затрагивающая права и интересы несовершеннолетнего гражданина РФ, и меняющая правовой статус недвижимости, принадлежащей ребенку, без соответствующего разрешения органа опеки и попечительства не будет удостоверена нотариусом, и, соответственно, не будет зарегистрирована Федеральной регистрационной службой.
 
Разрешение органов опеки и попечительства потребуется также, и при регистрации несовершеннолетнего по месту жительства только с одним из родителей. То есть если родители несовершеннолетнего зарегистрированы по разным адресам места жительства и, к примеру, мать решит зарегистрировать ребенка по месту своего жительства, то для этого ей придется обратиться за разрешением в органы опеки и попечительства.
Что касается приватизации жилого помещения, в котором живет несовершеннолетний, то по закону несовершеннолетний должен обязательно участвовать в приватизации жилья по месту постоянной регистрации. В исключительных случаях, ребенок может не участвовать в приватизации, например, когда ребенок уже имеет другую собственность. Для этого также необходимо обратиться в органы опеки и попечительства за согласием на неучастие ребенка в приватизации жилого помещения. Согласие органа опеки и попечительства нужно и при обмене муниципального жилья, в котором проживает подросток, делении долей в квартире, приватизированной в общую совместную собственность, и др.
 
Если квартира или доля в квартире принадлежит несовершеннолетнему, то следует знать следующее:
 
Итак, для продажи собственности, принадлежащей гражданину в возрасте от 14 до 18 лет, необходимо письменное одобрение сделки от законного представителя, заверенное нотариусом. В свою очередь, законный представитель ребенка может дать свое согласие на продажу только с предварительного письменного разрешения органа опеки и попечительства.
 
Для того чтобы продать квартиру, которая является собственностью несовершеннолетнего, также необходимо получить согласие органа опеки и попечительства. Для этого понадобится достаточно объемный пакет документов, включающий в себя (в общем случае):
 
- паспорта всех участников сделки;
- свидетельство о рождении ребенка.
- заявление родителей несовершеннолетнего, а в случае их отсутствия – документ, подтверждающий данный факт (свидетельство о смерти, решение суда о лишении родительских прав, решение суда о признании родителя безвестно отсутствующим и пр.).
- заявление несовершеннолетнего, участвующего в сделке, достигшего 14-ти летнего возраста;
- документы, подтверждающие права собственности на все жилые помещения, участвующие в сделке (свидетельство о собственности на жилище, договор мены, купли-продажи, свидетельство о праве на наследство по закону или что-то иное).
- справки БТИ о стоимости на все жилые помещения, участвующие в сделке.
- экспликация и поэтажный план (кадастровый план) на все жилые помещения, участвующие в сделке.
- выписки из домовых книг на все жилые помещения, участвующие в сделке (только подлинники).
- копии финансовых лицевых счетов на все жилые помещения, участвующие в сделке (только подлинники).
 
Уполномоченный инспектор формирует пакет документов и передает его на комиссию, действующую при муниципалитете. Затем выходит подписанное главой муниципалитета распоряжение, в котором должно быть четко указано, при соблюдении каких условий может быть совершена сделка. Рассматривая вопрос о разрешении на проведение сделок с участием несовершеннолетних, органы опеки и попечительства стараются учесть все факторы, из-за которых в последующем сделка может быть расторгнута, а жилищные права несовершеннолетнего окажутся нарушенными.
Основополагающий принцип при принятии позитивного решения: доля собственности ребенка не должна уменьшаться, а жилищные условия - ухудшаться.
 
Если родители считают, что орган опеки необоснованно или неправомерно отказал в продаже имущества несовершеннолетнего, то законом предусмотрено право обжаловать такой отказ в суде.
 
Говоря о государственной регистрации сделок с участием несовершеннолетних, следует подчеркнуть следующее:
 
- договор купли-продажи жилого помещения от имени ребенка до 14 лет подписывает законный представитель, который также должен подписать заявление о государственной регистрации и представить другие необходимые документы на регистрацию.
- если же ребенок достиг возраста 14 лет, то он может подписать договор и предоставить документы на регистрацию самостоятельно.
 
Документы, предъявляемые на государственную регистрацию (в случае купли-продажи квартиры):
 
- заявление;
- документы, удостоверяющие личность (паспорт для лиц, достигших 14 лет, свидетельство о рождении для лиц не достигших 18 лет, документы, подтверждающие полномочия опекунов и попечителей, и т. д.);
- квитанция об уплате государственной пошлины;
- договор купли-продажи;
- кадастровый паспорт, экспликация;
- выписка из домовой книги;
- правоустанавливающие документы на квартиру;
- разрешение органа опеки и попечительства на распоряжение законными представителями имуществом лиц, не достигших четырнадцати лет;
- письменное согласие родителей, усыновителей или попечителя на совершение сделки несовершеннолетним в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет;
- разрешение органа опеки и попечительства на дачу законными представителями согласия несовершеннолетним в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет, на распоряжение имуществом;
- документ, подтверждающий право несовершеннолетнего в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет распоряжаться имуществом без согласия законных представителей (решение органа опеки и попечительства либо суда о признании несовершеннолетнего полностью дееспособным (эмансипированным), свидетельство о заключении брака несовершеннолетним);
- договор о передаче ребенка на воспитание в приемную семью, заключенный органом опеки и попечительства и приемными родителями.
 
Следует при этом отличать сделку по продаже квартиры, где собственником является несовершеннолетний, от продажи квартиры, где ребенок имеет лишь право пользования, то есть не является собственником.
Если ребенок не является собственником жилого помещения, то обращаться в орган опеки за разрешением на продажу не надо. Например, квартира принадлежит мужу и жене, ребенок прописан в квартире. В этой ситуации при продаже жилья посещать сотрудников опеки и попечительства не нужно.
Но если в продаваемой квартире зарегистрирован несовершеннолетний, который находится под опекой или попечительством, либо ребенок, оставшийся без родительского попечения, и продажа жилого помещения скажется на интересах ребенка, то отчуждение возможно только с согласия органа опеки. В данной ситуации интересы ребенка могут пострадать от того, что ему просто негде будет жить. Ведь при продаже квартиры он может быть снят с регистрационного учета по месту жительства.
 
Подводим итог:
 
- опекун, попечитель, их супруги и близкие родственники не могут совершать возмездные сделки со своим подопечным. Нельзя, например, родителям продать квартиру своему несовершеннолетнему ребенку, так же как и нельзя родителям выкупить квартиру у своего ребенка. Но родители или другие законные представители вправе подарить квартиру несовершеннолетнему или передать недвижимое и иное имущество в безвозмездное пользование;
- сделки, совершенные непосредственно самими несовершеннолетними, не достигшими четырнадцати лет, ничтожны. Однако в интересах малолетнего, по требованию его законных представителей, такая сделка может быть признана судом действительной, если она совершена к выгоде малолетнего;
- сделка, совершенная несовершеннолетним в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет без согласия его родителей, усыновителей или попечителя, в случаях, когда такое согласие требуется, может быть признана судом недействительной по иску родителей, усыновителей или попечителя;
- в Семейном кодексе РФ закреплено важное правило, в соответствии с которым ребенок не имеет права на приобретение в собственность имущества родителей, а родители не имеют права на приобретение в собственность на имущества ребенка (за исключением наследования имущества);
- если родители сдают в аренду жилое помещение ребенка, то для этого необходимо согласие органа опеки и попечительства. Также не следует забывать, что с дохода, полученного от сдачи имущества в аренду, необходимо будет уплачивать НДФЛ в размере 13%, а обязанность подачи налоговой декларации лежит полностью на плечах законного представителя ребенка;
- опекуны не вправе, без согласия органа опеки и попечительства, отказываться на имущественных прав, принадлежащих ребенку в силу требований действующего законодательства. Нельзя, например, отказаться от права на наследство или права на участие в приватизации жилья, без получения предварительного письменного согласия органа опеки и попечительства.
 
Специалист юридической фирмы «КМ Консалтинг» Сараева Ю.Н.
Источник: КМ Консалтинг

Перечень услуг предоставляемых юридической фирмой КМ Консалтинг

Страницы:   1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13
Всего комментариев: 181

КОММЕНТАРИИ:

Ответ на вопрос от 25 августа 2017 года
Такая сделка будет заблокирована органом опеки и попечительства, поскольку будет нарушено требование п.3 ст.37 ГК РФ – сделка с имуществом несовершеннолетних будет совершена в интересах одного из их родителей.

Мена детских долей из одной квартиры в большую в 2017 году
Ната 25.08.2017 в 20:27
Есть 1-комнатная квартира, купленная с материнским капиталом. Ее требуется продать. В ней выделены доли детям. Можно ли поменять эти доли в 3-комнатную квартиру, которая в собственности у мамы детей? Обе квартиры без обременений.

Ответ на вопрос от 16 июля 2017 года
Вам нужно пописать с продавцом квартиры соглашение о расторжении договора купли-продажи, в котором прописать, что стороны расторгают данный договор в добровольном порядке, в связи с неоплатой стоимости квартиры. Затем это соглашение нужно будет подать в Росреестр для государственной регистрации. После государственной регистрации вышеуказанного соглашения, квартира снова будет переоформлена в собственность продавца, а вам нужно будет передать копию соглашения с отметкой о государственной регистрации в администрацию, чтобы сохранить право на приобретение жилья по сертификату.

Разрыв сделки
олег 16.07.2017 в 13:04
Приобрели квартиру с обременением (сертификат государственно программы Жилище) у родственника. Государственная регистрация прошла. Но администрация не оплачивает, т.к. вышел закон о запрете покупки у родственника (мы о нём не знали). Доли равные - жена, муж, несовершеннолетний ребёнок. Как разорвать эту сделку и сохранить сертификат для следующей покупки?

Ответ на вопрос от 13 июля 2017 года
Поскольку оплата части стоимости квартиры была осуществлена за счет средств материнского капитала, то вам нужно будет сначала дождаться снятия обременения с квартиры, затем выделить доли детей в нынешней квартире, и лишь после этого продавать квартиру с одновременной покупкой новой квартиры.
Соблюдение вышеуказанного условия не является законным основанием для того, чтобы Росреестр заблокировал сделку по продаже нынешней квартиры. Однако, если на этапе правовой экспертизы документов во время продажи нынешней квартиры юристы Росреестра увидят, что часть стоимости квартиры была оплачена за счет средств материнского капитала, и при этом на детей не были оформлены доли в праве собственности, то регистрация сделки купли-продажи квартиры может быть заблокирована. Отказ в регистрации договора можно будет обжаловать в судебном порядке. Но такой суд займет много времени. Поэтому лучше заранее переоформить часть квартиры на детей, чтобы потом не пришлось судиться с Росреестром.

ПРОДАЖА КВАРТИРЫ С ОБРЕМЕНЕНИЕМ
Артур 13.07.2017 в 08:05
Добрый день. Мы приобрели квартиру с использованием материнского капитала. Так как квартира под обременением (залог Банка) не можем выделить долю детей. Остаток суммы ипотеки небольшой 230 тыс. р. Теперь хотим купить 3-к квартиру. Возможно ли после снятия обременения продать 2-комнатную квартиру и купить 3-комнатную квартиру, а затем выделить в новой квартире долю детей? Как поступить правильно?

Ответ на вопрос от 21 июня 2017 года
Если несовершеннолетний ребенок будет участвовать в приватизации, то органы опеки дадут своё письменное согласие на продажу такого жилья лишь в том случае, когда на имя этого ребенка на вырученные от продажи денежные средства будет приобретено другое жилье. На вариант продажи жилья с последующим перечислением денег на счет ребенка в банке, органы опеки своего письменного согласия не дадут.

Продажа доли несовершеннолетнего в квартире
Оксана 21.06.2017 в 08:57
Здравствуйте. У нас есть комната в общежитии, в приватизации участвуют 3 человека (муж, сын 19 лет и дочь 10 лет). Проживаем и прописаны мы все в другой квартире. Подскажите, пожалуйста, можно ли будет продать общежитие, не покупая другое жильё, а часть средств от продажи положить на счёт несовершеннолетнего ребёнка?

Ответ на вопрос от 15 июня 2017 года
Поскольку квартира площадью 42 кв.м находится в залоге у банка, то ребенок не сможет стать её сособственником (банк не даст на это своего письменного согласия). Соответственно, законным путем использовать денежные средства от продажи 1/2 доли квартире площадью 70 кв.м для оплаты ипотеки за квартиру площадью 42 кв.м, не подучится. К сожалению, незаконные схемы оформления такого рода сделок (которые существуют, и в больших количествах) выходят за рамки консультации на нашем сайте.

Продажа квартиры с долей несовершеннолетнего
Татьяна 15.06.2017 в 11:09
Здравствуйте. Продаю квартиру (70 кв.м, неблагоустроенная) в доле 1/2 с ребенком. Сроком ранее была куплена квартира в ипотеку 42 кв.м, благоустроенная, собственником которой являюсь только я. Планировала деньги от продажи зачислить в счет погашения ипотеки. Что можно сделать, чтобы половину стоимости от продажи не заморозили на счету ребенка до 18 лет, т.к. через 6 лет эта сумма будет не актуальна? Ипотеку надо сейчас платить.

Ответ на вопрос от 13 апреля 2017 года
Вам стоит поискать вариант размена, указанный в ответе на ваш прошлый вопрос. Гарантировать успех в этом мероприятии невозможно, поскольку в разных субъектах РФ органы опеки принимают при одних и тех же обстоятельствах диаметрально противоположные постановления. Единой практики (судебной и внесудебной) по одобрению сделок с участием несовершеннолетних, в настоящий момент, не существует.

К вопросу от 11 апреля 2017
Татьяна 13.04.2017 в 09:01
Только сейчас за деньги покупателей не наблюдается. Только ипотека. А как банк пойдет на такую сделку, что они в залог возьмут? Неужели нет никаких вариантов? Вот в том случае от 8 /10/16 получилось получить одобрение опеки?

Ответ на вопрос от 11 апреля 2017 года
В данном случае возможен договор мены с третьим лицом. Это третье лицо (являющееся покупателем квартиры в Ярославле и не являющееся при этом родственником ребенка) сначала приобретает долю у бабушки в Подмосковье, а затем подарит эту долю ребенку. Тогда ребенок на формально законных основаниях (без нарушения требований ч.3 ст.37 ГК РФ) станет сособственником квартиры в Подмосковье, и деньги от продажи его доли в Ярославле можно будет направить на оплату ипотеки в подмосковной квартире.
При этом в договоре мены между третьим лицом и родителями ребенка (подписывающими договор мены от имени ребенка) нужно будет указать на то, что обмениваемое имущество не является равноценным и что третье лицо производит доплату разницы в цене между долей квартиры в Подмосковье и квартирой в Ярославле.
В этом случае сделка мены будет денежной, и формально имущественные права ребенка также нарушены не будут.

ПРОДАЖА КВАРТИРЫ С ДОЛЕЙ НЕСОВЕРШЕННОЛЕТНЕГО
Татьяна 11.04.2017 в 16:52
Дополнение к вопросу от 11/04. Прочитала аналогичную ситуацию в вопросе от 8/10/16. Вы советуете договор мены с бабушкой. Наша опека в Москве отказывается, ссылаясь на ГК, что это мнимая сделка с родственниками. Уточнение: прописан ребенок в Москве, доля у него с родителями в Ярославле, бабушка живет в Подмосковье, квартиры в Ярославле и Подмосковье равны по площади, но бабушкина дороже за кв.м.

Продажа квартиры с долей несовершеннолетнего
Татьяна 11.04.2017 в 16:27
Здравствуйте! Нужно продать квартиру с долей несовершеннолетнего (1/25 доля или 100 тыс. в деньгах). Деньги пойдут на уплату ипотеки квартиры, где прописаны все члены семьи, но при оформлении ипотеки долю несовершеннолетнему не выделяли. Долю в квартире готова выделить бабушка. Но опека говорит, что договор дарения им не подходит. Договор мены долей с родственниками тоже. Что можно сделать?

Страницы:   1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13



ДОБАВИТЬ КОММЕНТАРИЙ
Заголовок:
Имя:
E-mail:
Комментарий:


Введите код подтверждения:
Все поля обязательны для заполнения


Суббота, 25 Ноября 2017 г.
Актуальные статьи
Юридическая информация далее »
Судебная практика ООО "КМ-Консалтинг"
Судебная практика далее »
Долевое строительство: обсуждение строительных и риэлторских компаний
Каталог риэлторов, застройщиков перейти к обсуждению »
Комментарии сайта
Контактная информация




Юридическая фирма "КМ Консалтинг" - юридические консультации, юридические услуги
2006-2017 г. © WWW.KMCON.RU

Рейтинг@Mail.ru Яндекс цитирования