Часто нашим согражданам приходится слышать такие термины, как «долевая собственность на квартиру» и «доля в праве собственности на квартиру». Давайте разберемся, что это за термины, с чем они связаны и чем отличается общая долевая собственность на квартиру, от частной или общей совместной собственности на квартиру, а также от собственности на комнату в квартире?
I. Общая долевая собственность на квартиру.
Согласно статье 244 Гражданского кодекса РФ имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность).
Таким образом, общая долевая собственность представляет собой собственность двух или более лиц на одно имущество, поделенное между ними на определенные части (доли). Однако это имущество, даже поделенное на доли, принадлежит всем его собственникам. То есть каждый из собственников такого имущества может владеть и пользоваться им на таких же правах, как и другие его собственники.
Согласно статье 288 Гражданского кодекса РФ собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением. Жилые помещения предназначены для проживания граждан. Гражданин - собственник жилого помещения может использовать его для личного проживания и проживания членов его семьи.
В статье 30 Жилищного кодекса РФ о правах собственника жилого помещения сказано, в частности, нижеследующее:
“1. Собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены настоящим Кодексом.
2. Собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством, настоящим Кодексом”.
Применительно к праву общей долевой собственности на квартиру, всем собственникам квартиры, находящейся в долевой собственности, принадлежат в одинаковой степени все права, предусмотренные статьями 288 Гражданского кодекса РФ и 30 Жилищного кодекса РФ, включая право проживания в квартире и право на вселение в нее членов своих семей.
Однако, распоряжение квартирой (сдача квартиры аренду, продажа доли, вселение в квартиру других лиц) возможно при долевой собственности с рядом ограничений.
Такие ограничения предусмотрены статьей 246 Гражданского кодекса РФ, согласно которой распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею, иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.
Иными словами, распоряжение долей в праве общей долевой собственности на квартиру вполне допустимо по закону, но требует предварительного согласования всех собственников квартиры (собственников других долей на эту квартиру). В частности, продажа доли в праве собственности на квартиру возможна с соблюдением ряда требований, прямо предусмотренных статьей 250 Гражданского кодекса РФ, которая будет рассмотрена нами ниже.
II. Объекты и основания возникновения общей долевой собственности на жилое помещение.
Согласно части 4 статьи 244 Гражданского кодекса РФ общая собственность возникает при поступлении в собственность двух или нескольких лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи) либо не подлежит разделу в силу закона. Применительно к жилым помещениям законом право общей долевой собственности не запрещено и не ограничено. Таким образом, право общей долевой собственности возможно на любое жилое помещение в Российской Федерации, к числу которых статья 16 Жилищного кодекса РФ относит:
- жилой дом, часть жилого дома;
- квартира, часть квартиры;
- комната.
Основаниями возникновения права общей долевой собственности могут быть самые разные, в числе которых следует особо выделить следующие основания:
- Сделки с жилыми помещениями с участием, как граждан, так и организаций (дарение, мена, купля-продажа, рента);
- Переход права собственности на долю в праве собственности на жилое помещение по наследству (наследование по закону или по завещанию);
- Приватизация жилья, т.е. безвозмездная передача гражданину жилого помещения, принадлежащего государству;
- Признание права собственности на жилое помещение (долю в праве на жилое помещение) по решению суда.
Во всех вышеуказанных случаях право собственности может перейти как на все жилое помещение, так и на отдельно взятую долю в праве собственности на жилое помещение.
III. Отличие долевой собственности на квартиру от общей совместной собственности на квартиру.
Собственность на жилое помещение (в частности, на квартиру) может быть не только общей долевой, но также и общей совместной.
Как уже было указано выше, имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность), что закреплено в части 2 статьи 244 Гражданского кодекса РФ.
Согласно статье 253 Гражданского кодекса РФ, участники совместной собственности, если иное не предусмотрено соглашением между ними, так же, как и участники общей долевой собственности, сообща владеют и пользуются общим имуществом.
Однако распоряжение общей совместной собственностью имеет свои особенности, которые также предусмотрены статьей 253 Гражданского кодекса РФ. В частности, распоряжение общим имуществом может производиться только сообща всеми участниками общей совместной собственности. Иными словами, если участник общей долевой собственности на квартиру может, например, продать, свою долю в квартире, предварительно уведомив о своем намерении собственников других долей в этой квартире, то участники общей совместной собственности на квартиру могут распорядиться принадлежащей им на праве собственности квартирой, только сообща, то есть могут продать не долю в праве собственности на квартиру, а всю квартиру в целом.
Чтобы избежать такого ограничения, которое делает весьма затруднительным распоряжение общей собственностью на квартиру (ведь ее продажа или иное отчуждение возможно только целиком, а не по частям), участники общей совместной собственности на квартиру могут определить свои доли в праве собственности, заключив соответствующее соглашение об определении долей.
Однако и при определении долей в праве общей собственности на квартиру участники общей совместной собственности не свободны в своем выборе. Поскольку сделка с недвижимым имуществом, согласно требованиям статьи 164 Гражданского кодекса РФ, подлежит обязательной государственной регистрации в Федеральной регистрационной службе, то текст соглашения об определении долей в праве общей совместной собственности на квартиру должен соответствовать требованиям, предъявляемым к таким соглашениям чиновниками данного учреждения.
Требования Федеральной регистрационной службы к соглашению об определении долей в праве общей совместной собственности, прямо вытекают из содержания части 2 статьи 254 Гражданского кодекса РФ, которая содержит предписание о равенстве долей всех участников общей совместной собственности на имущество.
Иными словами, если квартира была оформлена в собственность, например, трех граждан, то Федеральная регистрационная служба зарегистрирует соглашение об определении долей в такой квартире только при условии, что за каждым из участников общей собственности на квартиру будет закреплено право собственности на 1/3 доли этой квартиры.
После оформления права общей долевой собственности на квартиру, участники такой собственности приобретут все права на это жилое помещение, которые были изложены в Главе I настоящей статьи.
IV. Отличие долевой собственности на квартиру от частной собственности на квартиру или комнату.
Следует отличать право собственности на долю в квартире, от права частной собственности на квартиру или отдельную комнату в этой квартире.
У собственников квартир в многоквартирном доме и долей в праве собственности на квартиры в многоквартирном доме есть одно общее право – право собственности на долю в общем имуществе в многоквартирном доме.
Согласно статье 36 Жилищного кодекса РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке (далее - общее имущество в многоквартирном доме).
Таким образом, собственники квартир, владеющие ими как на праве общей совместной, так и на праве общей долевой или частной собственности, владеют, кроме того, правом долевой собственности на места общего пользования и все инженерные коммуникации в многоквартирном доме.
Однако собственник доли в праве собственности на квартиру имеет несколько меньшие прав, чем собственник всей квартиры, которому квартира принадлежит на праве частной собственности и собственник комнаты в коммунальной квартире.
Собственники, владеющие квартирой единолично, могут распоряжаться своей квартирой (продать, обменять, подарить и т.д.) без получения чьего-либо на то согласия, и без предварительного уведомления кого-либо о своем намерении.
От собственников квартир, владеющих квартирами на праве частной собственности, следует отличать собственников комнат в коммунальных квартирах. В этом случае гражданин может владеть отдельно взятым изолированным жилым помещением (комнатой), находящимся в составе другого жилого помещения (квартиры) на праве как долевой, так и частной собственности. Однако собственникам комнат в коммунальных квартирах, согласно статьям 41-42 Жилищного кодекса РФ, принадлежит также право общей долевой собственности на места общего пользования в коммунальных квартирах (коридор, кухня, санузел и т.д.).
Как уже было указано выше, согласно статье 246 Гражданского кодекса РФ, собственники долей в праве общей долевой собственности на имущество, распоряжаются им по общему согласию. Поскольку собственникам комнат в коммунальной квартире принадлежит также доля в праве собственности на места общего пользования в этой коммунальной квартире, то распоряжение комнатой (продажа, мена, сдача в аренду и т.д.), возможно лишь с ведома и (при сдаче в аренду) письменного согласия собственников других комнат в этой коммунальной квартире.
Собственники долей в отдельной квартире имеют право распоряжения (право на совершение сделок по отчуждению имущества) долей от всей квартиры, тогда как собственники комнат в коммунальной квартире имеют право распоряжения конкретными комнатами. Соответственно, при совершении каких-либо сделок с жильем, собственники долей в отдельной квартире могут продать лишь свою, так называемую “идеальную” долю в праве собственности на всю квартиру (например, 1/2 доли), тогда как собственники комнат могут продать по гораздо большей цене отдельно взятую комнату в коммунальной квартире.
V. Сделки с долей в праве собственности на квартиру.
Собственники долей в праве собственности на квартиру могут совершать со своей долей любую сделку, не запрещенную действующим законодательством – продать, подарить, передать по договору ренты, завещать, сдать в аренду и т.д.
Однако, для двух сделок от собственника доли потребуется совершение ряда действий, чтобы эти сделки, в дальнейшем, не были оспорены в суде собственниками других долей в этой квартире.
Если собственник доли планирует сдать квартиру в аренду, то от собственников других долей в этой квартире нужно будет получить письменное согласие, либо в виде отдельного документа (содержание: собственник Иванов не возражает против сдачи квартиры в аренды гражданину Петрову на таких то условиях), либо в виде отметки о согласовании договора аренды с другими собственниками квартиры на тексте самого договора с их подписями и расшифровками подписей.
Если же речь идет о продаже доли в праве собственности на квартиру какому-то постороннему лицу, то продавец доли обязан реализовать преимущественное право покупки его доли другими собственниками этой квартиры, в полном соответствии с требованиями статьи 250 Гражданского кодекса РФ.
Продавец доли обязан будет за месяц до продажи своей доли письменно известить о своем намерении других собственников квартиры, указав в письменном извещении точную цену, по которой он планирует продать свою долю любому желающему. Другие собственники квартиры должны будут в месячный срок ответить продавцу либо письменным согласием на покупку его доли по предложенной цене, либо письменным отказом от совершения такой сделки.
В том случае, если собственники других долей квартиры ответят письменным отказом от выкупа доли по предложенной цене, либо в течении одного месяца с момента направления им извещения ничего не ответят продавцу (что будет считаться фактическим отказом от совершения сделки), собственник отчуждаемой доли вправе будет продать ее любому желающему. Однако цена договора купли-продажи должна будет в точности соответствовать цене, указанной в извещении на имя других собственников квартиры.
Если цена в договоре купли-продажи доли будет хотя бы на одну копейку выше или ниже той цены, которая была указана в извещении, или если продавец доли не известит кого-либо из собственников квартиры о своем намерении продать принадлежащую ему долю, другие собственники квартиры вправе будут подать в суд исковое заявление о переводе прав покупателя на них.
VI. Выдел доли в натуре и определение порядка пользования квартирой.
Иногда бывают ситуации, когда среди собственников долей в жилом помещении возникают конфликты, делающие затруднительным совместное проживание в этом жилом помещении (родственники не пускают в квартиру, не дают пользоваться отдельной комнатой, чинят препятствия во вселении зарегистрированных в квартире по месту жительства членов семьи одного из собственников этой квартиры и т.д.).
Выходов из этой ситуации может быть только три:
- Продажа доли любому желающему;
- Определение порядка пользования жилым помещением;
- Выдел доли в натуре.
Продажа доли в праве собственности на жилое помещение – весьма сомнительный, в коммерческом плане, шаг. Новый собственник доли рискует столкнуться с теми же проблемами, которые были у продавца этой доли. Соответственно, покупатель доли догадывается о предстоящих ему “битвах” за право вселения в квартиру и пользования хоть каким-то помещением в такой проблемной квартире. Все это приводит к тому, что доля продается по явно заниженной цене, иногда в три-четыре раза меньше, чем она стоила бы, если был бы определен порядок пользования квартирой или произведен выдел доли в натуре.
Согласно части 2 статьи 252 Гражданского кодекса РФ участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества.
Выдел доли в натуре представляет собой признание права частной собственности на отдельное изолированное помещение. Например, гражданин являлся собственником доли в трехкомнатной квартире, а после выдела доли в натуре он может стать собственником отдельной изолированной комнаты в этой квартире.
Однако далеко не во всех жилых помещениях можно произвести выдел доли в натуре в принудительном порядке.
Согласно пункту 12 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24 августа 1993 г. N 8 "О некоторых вопросах применения судами Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" (в ред. от 21 декабря 1993 г.) выдел участнику общей собственности на приватизированное жилое помещение, представляющее собой отдельную квартиру, принадлежащей ему доли допустим, если имеется техническая возможность передачи истцу изолированной части не только жилых, но и подсобных помещений (кухни, коридора, санузла и др.), оборудования отдельного входа. При отсутствии такой возможности суд вправе по просьбе истца определить порядок пользования квартирой.
Таким образом, принудительный (через суд) выдел доли в натуре возможен только в отдельно стоящих жилых домах (например, сельский дом или коттедж), в котором можно оборудовать отдельный вход и сделать перегородку, позволяющую превратить этот жилой дом, фактически, в двух- или многоквартирный жилой дом, с отдельными, изолированными квартирами.
Жильцы же городских квартир имеют следующий выбор: либо произвести выдел доли в натуре (закрепить право собственности на отдельные изолированные комнаты), путем заключения с остальными собственниками квартиры в добровольном порядке Соглашения о реальном выделе доли, либо в судебном порядке определить порядок пользования этой квартирой.
Согласно статье 247 Гражданского кодекса РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.
Определение порядка пользования городской квартирой вполне возможно в судебном порядке. Главное условие – чтобы комнаты в квартире были изолированными (не смежными). В этом случае суд определяет, кому из собственников квартиры право пользования какой конкретно изолированной комнатой принадлежит. Например, за истцом Ивановым суд может признать право пользования комнатой №1 (согласно поэтажному плату квартиры из БТИ), а за ответчиками Петровым и Сидоровым – право пользования комнатами №2 и №3.
В случае выдела доли в натуре в отдельном доме Иванов получает на праве частной собственности комнату №1, а в случае определения порядка пользования в городской квартире за ним признается право пользования (право проживания) комнатой №1.
В первом случае Иванов может по рыночной цене отдельного жилого помещения (отдельной комнаты) продать свое жилье. Во втором случае – продать долю в праве собственности на квартиру, но с закрепленным в судебном решении правом пользования отдельной комнатой.
Таковы общие черты и различия общей долевой, общей совместной и частной собственности на жилые помещения в Российской Федерации.
Читайте еще по этой теме:
Автор: Егоров Константин Михайлович, юрист
Телефон: 8 (495) 740-55-17
Источник: Московские юристы
Добрый день,
Как можно закончить ремонт и выгоднее продать мою долю в городской квартире. Доли совладельцев «идеальные» то есть комнаты под доли в натуре не выделены, порядка пользования квартирой нет.
У меня доля 2/3 квартире где есть еще два совладельца, у обоих по 1/6 доли. Квартира 45,6 м2 с двумя раздельными комнатами – 18 и 11,1 м2. Если мне просить 1 большую комнату то я оказываюсь в убытке. Как мне подготовиться к продаже – выделить мою долю в натуре (на сколько комнат я могу рассчитывать ?) или установить порядок пользования на 1,5 комнаты через суд ?
О чем либо договориться с совладельцами невозможно. В течении многих лет один из совладельцев ведет несогласованный с совладельцами ремонт, в результате вся квартира в разрушенном состоянии, совладелец отказывается доделывать свой ремонт и МосЖилИнспекция требует с нас узаконить перепланировку, Если я подпишусь со всеми совладельцами под проектом перепланировки, то ответственность за разгром на квартире и ремонт ляжет в основном на меня и через суд я смогу востребовать с зачинщика копейки то есть только 1/6 стоимости ремонта. Если не подписывать, то будут проблемы с МосЖилИнспекцией. Как правильно поступить в сложившейся ситуации ?
Заранее благодарна за ответ, Мария.
Ваша выдержка:
Как уже было указано выше, согласно статье 246 Гражданского кодекса РФ, собственники долей в праве общей долевой собственности на имущество, распоряжаются им по общему согласию. Поскольку собственникам комнат в коммунальной квартире принадлежит также доля в праве собственности на места общего пользования в этой коммунальной квартире, то распоряжение комнатой (продажа, мена, сдача в аренду и т.д.), возможно лишь с ведома и (при сдаче в аренду) письменного согласия собственников других комнат в этой коммунальной квартире.
Возможно здесь ошибка. Сдача в аренду собственник совершает без согласия других собственников.
Проверить законность/незаконность сдачи в аренду комнат в коммунальных квартирах без согласия соседей сейчас, как правило, невозможно, поскольку такие договоры аренды заключаются всегда сроком менее одного года, и поэтому не подлежат государственной регистрации в Управлении Росреестра. Как одно из последствий отсутствия государственной регистрации таких договоров аренды - эти договоры и приложенные к ним документы не проходят правовую экспертизу в Управлении Росреестра.
Однако, в практике клиентов нашей фирмы, было несколько случаев, когда арендоторы не могли из-за действий соседей по коммунальной квартире (не пускавших этих арендаторов в квартиру) поскользоваться своими арендованными комнатами. Арендатры и арендодатели вынуждены были обращаться в суд с исками о вселении в арендованные комнаты и обязании соседей не чинить им препятствия. Районные суды оставляли такие иски без удовлетворения, ссылаясь на то, что при заключении договоров аренды эти договоры не были согласованы с соседями по коммунальной квартире.
2-комнатная квартира со смежными комнатами принадлежит 2 дольщикам по наследству. 2 года один из наследников не дает право сдавать квартиру, продавать долю, плату за квартиру осуществляет задним числом. Он хотел продать всю квартиру, но в последний момент отказался и не дал мне выкупить его долю. Как мне быть, я уже устала вести эту тяжбу. А за квартирой я смотрю и ухаживаю и во время проплачиваю квартплату. Помогите, как быть?
Вы можете продать свою долю третьим лицам, сначала предложив её выкупить второму собственнику квартиры, как того требует ст.250 ГК РФ. Если второй собственник квартиры сначала даст своё согласие на покупку вашей доли по предложенной цене, а затем не явится на подписание и регистарцию договора купли-продажи, то тогда вам нужно будет задокументировать факт его неявки на сделку (например, с помощь нотариуса). После этого действия второго собственника квартиры будут расцениваться, как злоупотребление правом, согласно ст.10 ГК РФ он лишиться возможности ссылаться на суде на нарушение вами требований ст.250 ГК РФ, и вы уже сможете продать свою долю любому желающему её у вас выкупить.
По поводу продажи доли, Вы написали что в уведомление другому собственнику цена должна быть такой за которую я собираюсь продать её 3-им лицам. Мне не понятно, почему я не могу продать больше, чем я указал? Если 2-ой собственник не соглашается к примеру купить у меня долю даже за миллион, почему я не могу ее продать кому-то за 1.5 миллиона? Спасибо.
Судебная практика исходит из того, что неизвестно, когда именно вы продадите свою долю третьим лицам.
Например, вы могли известить о предстоящей продаже своей доли остальных сособственников в 1995 году, и указать её цену 300 000 рублей, а фактически продать эту долю в 2012 году по цене 1 200 000 рублей. Но здесь нужно учесть инфляцию, которая была за период с 1995 по 2012 годы, и тогда определить, задорого или задёшево вы продали свою долю, будет просто невозможно.
Именно поэтому одним из требований при реализации прав, предусмотренных ст.250 ГК РФ, является продажа доли тоьлко по той цене, что была указана в извещении, направленном вами остальным сособственникам недвижимого имущества.
Можно ли вселить жену и ребенка в долевую квартиру, без согласия остальных родственников, в которой проживают несколько семей и больной человек?
Без согласия остальных собственников можно вселить в квартиру только несовершеннолетнего ребенка. Для вселения жены нужно будет сначала подарить ей какую-нибудь незначительную (например, 1/20) долю квартиры, на которую она сможет зарегистрироваться по месту жительства, также, не спрашивая согласия остальных сособственников квартиры.
Здравствуйте.
Трехкомнатная квартира. Две комнаты смежные, одна изолированная. В смежных комнатах есть балкон и лоджия. У меня в собственности 1/3, у второго дольщика 2/3. Если определять порядок пользования квартирой через суд, и суд закрепит за мной изолированную комнату, то смогу ли я тогда пользоваться лоджией или балконом? Будут ли счета за квартплату отдельные? Смогу ли я ставить отдельный счетчик за электроэнергию? Смогу ли сдавать комнату в аренду, не спрашивая письменного разрешения у другого дольщика? Пользование с/у, ванной, кухней, коридором останется совместным? Я хотел бы понять, что для меня изменится, если суд определит порядок пользования конкретной комнатой для меня? Какие будут отличия от существующей ситуации, когда мы со вторым дольщиком по сути находимся в равных правах пользования всеми помещениями квартиры, но минус в том, что сложно друг с другом договариваться - ссоры, конфликты.
Спасибо.
Определение порядка пользования квартирой не прекращает право общей долевой собственности на квартиру, а лишь позволяет установить, в какой из комнат кто из собственников имеет право находиться. Поскольку право общей долевой собственности на квартиру не будет прекращено, то балкон, лоджия, коридор, ванная, кухня и прочие места общего пользования будут по-прежнему находиться в совместном пользовании собственников квартирой. Счета за квартиру также будут приходить общие на всю квартиру, а не покомнатно. Сдавать свою комнату в аренду без согласия второго собственника квартиры вы также не сможете, поскольку иначе было бы нарушено требование ст.246 ГК РФ.
Для того, чтобы стать полноправным собственником не доли квартиры, а конкретной комнаты в этой квартире, вам нужно будет заключить со вторым собственником соглашение о выделе долей в натуре, после чего зарегистрировать это соглашение в Управлении Росреестра. Тогда право общей долевой собственности на квартиру будет прекращено, а возникнет право частной собственности каждого из собственников на отдельно взятые комнаты в, теперь уже коммунальной, квартире.
Имеем собствености 2-к квартиру 4 собственика по 1/4. Квартира стоит 1500000 т. 1 собственик хочет засвою долю 850000 т., 3 собственика не согласны выкупить так как цена завышена. Что мы можем зделать, чтоб он нам продал по реальной цене свою долю. В квартире имеет долю несовершеннолетний ребёнок. Как он грозиться продать долю 3-лицу. За квартиру не платит, платим мы, ведёт аморальный образ жизни. Посоветуйте, кому обратиться и что можно сделать?
Добрый день! Сложилась такая ситуация. Мне принадлежит 1/3 доля в 2-х комнатной квартире, второму собственнику 2/3 доли. Имеет место быть давний конфликт. Второй собственник «удавится», но никогда не продал бы мне 2/3. Понятно, что по закону он обязан меня известить об этом. Извещение было. Зная, что я хочу и могу выкупить, взяв ипотеку, в телеграмме в официальном уведомлении 2-й собственник исключает такую возможность, то есть расчет должен быть произведен до подписания договора купли-продажа, рассрочки, отсрочки и или ипотеки и иных задержек и условий с вашей стороны. В телеграмме также указано время и дата, куда нужно явиться для совершения сделки. Я прихожу. Договор для ознакомления мне заранее не дали, прошу произвести расчет после подписания договора купли-продажи, ни в какую не соглашаются, только нужно действовать так, как указано в телеграмме. Прошу дать договор, требуют показать деньги. В конце концов, только после подписи на их экземпляре «получил и ознакомлен», выдают договор купли-продажи для ознакомления. В договоре порядок расчета прописан после подписания, также указано, что продавец гарантирует отсутствие задолженности за коммунальные услуги, что в реальности не соответствует действительности. Вопросы не принимаются, почему так, так как по условиям телеграммы «без условий с вашей стороны». Ранее, до официального предложения, была переписка по электронной почте, где были расписано поэтапно действия, такие как оплатить долги за коммунальные услуги, произвести расчет до подписания договора купли-продажи и т.д. Понимаю, что договор купли-продажи должен был удовлетворять всех остальных покупателей, для другого покупателя собственник оплатил коммунальные услуги, расчет был произведен после. Считаю, что сделка была сорвана. Через какое-то время я узнал, что доля была продана чуть дороже объявленной стоимости. По договору расчет был произведен после. Считаю, что преимущественное право было нарушено, так как мне не дали возможности произвести расчет после подписания договора купли-продажи и по большей стоимости я бы тоже не отказался. Как вы считаете, моя точка зрения верная?
Цена продаваемой доли определяется по согласованию сторон сделки, и продавца доли нельзя просто заставить продать свою долю по какой-то цене, на которой настаивает потенциальный покупатель доли. Исключение составляет лишь ст.252 ГК РФ, которая в данном случае применена быть не может.
Вы можете подать в суд иск против продавца доли по ст.250 ГК РФ о переводе на Вас прав и обязанностей покупателя, если у вас имеются на руках письменные доказательства того, что дали свое согласие на выкуп доли. По вопросу об оплате до или после подписания договора, вы можете заявить в суде о том, что просите применить в отношении продавца норму ст.10 ГК РФ, поскольку налицо злоупотребление правом.
Здравствуйте. Мне пришло уведомление, что после смерти отца я получаю наследственное имущество: 1\2 доля в праве общей совместной собственности на квартиру, сумма возврата страховой премии и денежные вклады. Отец умер в мае 2012 года. В квартире проживает мама. Есть две сестры, живут отдельно. Отношения с мамой прерваны. На что я имею право? Я хотела бы изьять, что мне завещано.
Вам нужно будет в течение шести месяцев со дня смерти вашего отца (НЕ позже!!!) обратиться к нотариусу, приславшему вам извещение, с заявлением о принятии наследства. К заявлению нужно будет приложить свидетельство о смерти вашего отца и завещание, составленное вашим отцом в вашу пользу (или указать в заявлении о принятии наследства, у какого именно нотариуса в архиве может находиться оригинал завещания вашего отца). По истечении шестимесячного срока со дня смерти вашего отца, нотариус выдаст вам свидетельство о праве на наследство. Это Свидетельство вам нужно будет предъявить во всех учреждениях, которые занимаются регистрацией прав или выплатой компенсаций, указанных в Свидетельстве о праве на наследство. Например, свои права на 1/2 долю квартиры вам нужно будет зарегистрировать в местном Управлении Росреестра, предоставив туда вышеуказанное Свидетельство о праве на наследство.
Здравствуйте! У нас такая ситуация. Мы приватизировали комнату в общежитии. В приватизации поучаствовал ребенок 5 лет. Органы опеки отказывают в разрешении на продажу. Как быть? Продать хотим с целью приобретения квартиры. И еще вот такой вопрос: как грамотно выделить долю ребенку в квартире, купленной в ипотеку, при погашении части долга материнским капиталом?
Органы опеки должны будут дать своё согласие на продажу комнаты, при соблюдении вами следующих условий:
1) Нужно будет предоставить в органы опеки предварительные договоры продажи комнаты и покупки вами на вырученные средства другого жилья;
2) В договоре на покупку другого жилья должна быть прописана доля ребенка;
3) Приобретаемое жилье должно быть не меньше по площади, чем продаваемое, находиться в пределах того же населенного пункта и иметь такую (не хуже) степень благоустройства, что и продаваемое жилье;
4) Доля ребенка в приобретаемом жилье должна быть не меньше, чем в продаваемом, и на долю ребенка должна приходиться не меньшая общая и жилая площадь, чем в продаваемом жилье.
Если представленные вами в органы опеки документы будут соответствовать вышеуказанным критериям, то при получении вами письменного отказа из органов опеки, вы сможете обжаловать такой отказ в суде.
В настоящий момент имею в долевой собственности с родителями квартиру площадью 63,3 кв.м. У меня в собственности находятся 21,1 квадрат. Будучи женатым и имея одного ребёнка на иждивении, по каким критериям будет расчитываться учётная норма площади жилого помещения на одного человека. Исходя из общей площади квартиры или из той площади, которая находится непосредственно в моей собственности ( т.е 21,1 м.кв.