г. Москва,
м. Серпуховская,
3-ий Павловский пер.
дом 1

схема проезда
E-mail: kmcon@yandex.ru
Тел.: 8 (495) 740-55-17
Юридические услуги
в области недвижимости и строительства
Запись на консультацию производится по телефону: 8 (495) 740-55-17
Статьи наших юристов
Юридические статьи далее »


Вопрос дня по теме:
Вопрос дня
  • Здравствуйте! Мы очередники, 6 человек - я, муж, 3 детей (29,22 и 17 лет) и внук (8 лет). Проживаю в Бутырском районе. Дали смотровую в районе Свиблово - две двушки 54,6 кв.м и 53,5 кв.м. Подскажите, пожалуйста, статью, чтоб остаться в своем районе. И еще хотела спросить, если два человека не являются супругами (дочь + внук), не положена ли им 2-х комнатная квартира? Остался ли еще такой закон? Заранее спасибо.
Читать ответ »

 Списки домов под снос 2016:

Поиск

 
ГлавнаяСтатьи наших юристовЮристы "КМ Консалтинг" в СМИ

Юристы "КМ Консалтинг" в СМИ

Опубликовано: 23.01.2012

Об эффективности законодательства, регулирующего сферу недвижимости

На вопросы «Жилищного права» об эффективности законодательства, регулирующего сферу недвижимости, мошеннических схемах, в частности при управлении многоквартирными домами, ответил Константин Егоров, генеральный директор юридической фирмы «КМ Консалтинг».
 
- Являются ли, на Ваш взгляд, полноценными и эффективными законы, регулирующие сферу рынка недвижимости?
 
- К сожалению, сейчас это не так. Действующее законодательство регулирует лишь основные моменты, связанные с приобретением или отчуждением прав на недвижимое имущество, но в законодательстве детально не прописаны способы разрешения возникающих споров. В результате часто возникают такие проблемы, как двойные продажи квартир, защита прав добросовестных приобретателей при продаже им квартир мошенниками, защита прав собственников долей в квартирах от квартирных рейдеров и т.д. Законодатель установил лишь общие права участников рынка недвижимости, но совершенно не проработал вопрос, связанный с механизмом защиты этих прав. В результате вы можете, например, приобрести долю в праве собственности на квартиру, но никто не сможет гарантировать, что остальные собственники квартиры позволят вам в нее вселиться и спокойно в этой квартире проживать.
 
- Какие существуют потенциальные риски (мошеннические схемы) при продаже, аренде, ипотечном кредитовании? Как их избежать? Приведите примеры.
 
- Варианты довольно разнообразны. Вот несколько схем мошенничества и способов борьбы с ними.
 
1. Продажа квартиры, полученной ранее по мошеннической схеме (например, с подделкой подписи прежнего собственника квартиры). Такие квартиры легко вычисляются, если взять по приобретаемой квартире расширенную выписку из домовой книги (с указанием всех прежних жильцов квартиры, куда и по какой причине они выбыли) и выписку из Единого государственной реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним обо всех ранее зарегистрированных с этой квартирой сделках.
 
Если из содержания этих документов будет видно, что незадолго до продажи кто-то был выписан из квартиры по случаю смерти или по решению суда, а сама квартира несколько раз подряд переходила из собственности одного гражданина в собственность другого за очень небольшой (полгода-год) промежуток времени, то с таким жильем лучше не связываться, так как велика вероятность мошенничества еще при первой перепродаже квартиры. Это может быть и подделка завещания или договора ренты, и продажа квартиры невменяемым (злоупотребляющим спиртными напитками или наркотическими препаратами) гражданином, и продажа квартиры от имени временно отсутствующих (например, находящихся в командировке) собственников их представителем по поддельной доверенности.
 
Однако даже если внешне все выглядит вполне благополучно, то вышеуказанные выписки все равно лучше у продавца квартиры истребовать, чтобы в случае оспаривания сделки вы могли заявить о себе в суде как о добросовестном приобретателе квартиры. Тогда квартира, скорее всего, останется у вас в собственности.
Кроме того, приобретать жилье всегда лучше непосредственно у собственника, а не у его доверенного лица.
 
2. При ипотечном кредитовании гражданам лучше застраховать свои риски (на случай потери трудоспособности и наступления иных непредвиденных обстоятельств) в страховой компании.
 
Кроме того, перед подписанием ипотечного договора лучше взять предлагаемый банком к подписанию текст договора и предварительно проконсультироваться с грамотным юристом.
 
Очень часто банки закладывают в такие договоры «мины», о существовании которых граждане узнают слишком поздно. Например, в договоре может быть прописано, что ставка банковского процента по кредиту может быть произвольно изменена банком. Действующим российским законодательством это никак не запрещается. В результате, например, когда начался кризис 2008 года, некоторые банки подняли в одностороннем порядке ставки по кредитам и, когда граждане лишились возможности платить в полтора-два раза большие ежемесячные платежи, начали массово подавать в суд иски о расторжении кредитных договоров на приобретение жилья и наложении взыскания на квартиры и дома должников. То есть, по сути, граждане из-за своей невнимательности при подписании кредитных договоров с банками лишились своего, для многих единственного, жилья.
 
3. Очень часто граждане приобретают новое жилье путем инвестирования в строительство многоквартирного дома. С целью сэкономить застройщики часто предлагают гражданам заключить с ними предварительные договоры купли-продажи, договоры уступки прав инвестирования, договоры о совместной деятельности и т.д. Итогом заключения таких договоров, не подлежащих государственной регистрации, могут быть либо так называемые двойные продажи квартир, либо утрата гражданами прав на приобретаемое ими по вышеуказанным «серым» схемам жилье в связи с банкротством застройщика или изъятием у него разрешения на строительство данного жилого дома.
 
В этом случае граждане должны четко понимать, что единственной на сегодняшний день гарантией получения ими жилья после окончания строительства жилого дома является заключение с застройщиком договора долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома на основании Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». При этом такой договор считается заключенным не с момента его подписания с застройщиком, а с момента государственной регистрации договора.
 
До подписания с застройщиком договора долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома гражданам нужно будет затребовать из местной администрации письменное подтверждение того, что именно этот застройщик имеет действующее разрешение на строительство данного конкретного жилого дома, а также взять в местном управлении Росреестра выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним о зарегистрированных правах на предполагаемую к приобретению квартиру, чтобы убедиться в том, что на нее еще ничьи права не зарегистрированы и не наложен арест (то есть она не является предметом судебных тяжб).
 
Других более-менее серьезных гарантий оформления права собственности на вновь построенное жилье в настоящий момент не существует.
 
- Какую Вы дали бы оценку форме жилищно-коммунального управления - ТСЖ? Существуют ли здесь какие-либо мошеннические схемы? Насколько эффективны законы по ТСЖ?
 
- Жилищным кодексом РФ предусмотрено всего три способа управления многоквартирным жилым домом:
 
1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;
 
2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;
 
3) управление управляющей организацией.
 
Первый из перечисленных способов управления многоквартирным домом предусмотрен статьей 161 Жилищного кодекса РФ, согласно которой при осуществлении непосредственного управления многоквартирным домом собственниками помещений в данном доме лица, выполняющие работы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, обеспечивающие холодное и горячее водоснабжение и осуществляющие водоотведение, электроснабжение, газоснабжение (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопление (теплоснабжение, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления), несут ответственность перед собственниками помещений в данном доме за выполнение своих обязательств в соответствии с заключенными договорами, а также в соответствии с установленными Правительством Российской Федерации правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, правилами предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах.
 
Однако эта норма права носит пока лишь декларативный характер, поскольку в настоящее время в Российской Федерации не существует законов и подзаконных актов, которые бы подробно расписывали, как именно граждане могут реализовать свое право на непосредственное управление, с кем и каким образом они должны заключать договоры на обслуживание своих квартир, какие права и обязанности приобретают в своих взаимоотношениях с контрагентами по заключенным ими договорам (поставки электроэнергии, уборки территории, тепло- и водоснабжения, охраны, благоустройства и т.д.).
 
Управление управляющей организацией является в настоящий момент самым распространенным способом управления многоквартирным домом. Однако этот способ управления является намного менее эффективным, чем управление товариществом собственников жилья, поскольку абсолютное большинство ныне существующих управляющих организаций (управляющих компаний) представляют собой не что иное, как бывшие ДЭЗы, ставшие не государственными, а частными структурами и не имеющие вообще никакой заинтересованности в улучшении качества обслуживания жильцов дома и благоустройства придомовой территории по приемлемой для жильцов дома цене.
 
Жилищные и жилищно-строительные кооперативы сейчас еще создаются, но в основе своей этот способ управления многоквартирным домом пришел к нам из времен СССР, уже в те времена доказав свою крайне незначительную эффективность.
 
Ныне набирает обороты такой способ управления многоквартирным жилым домом, как товарищество собственников жилья. Деятельность ТСЖ регламентируется в основном Жилищным кодексом РФ. Этот способ управления многоквартирным домом теоретически является наиболее эффективным и в наибольшей степени защищает права и интересы жильцов дома.
 
Однако на практике часто случается так, что само по себе ТСЖ и правление ТСЖ бывают просто навязаны жильцам дома извне. Возможны как вполне законные, так и откровенно криминальные способы навязывания ТСЖ, о создании которого жильцы дома никого не просили.
 
К законным способам относится, в частности, создание ТСЖ застройщиком сразу после ввода вновь построенного жилого дома в эксплуатацию. Дело в том, что при решении вопроса о создании ТСЖ и выборе членов правления ТСЖ голосование происходит по «площадям» в жилом доме, а не по квартирам. То есть, например, могут быть учтены площади подземного паркинга, примыкающего к дому магазина, а также площади офисных помещений в жилом доме. На этапе строительства все эти помещения могут быть еще не распределены между участниками долевого строительства жилого дома и их собственником может значиться, например, фирма-застройщик. В этом случае если общая площадь всех помещений, принадлежащих фирме-застройщику на праве собственности в доме-новостройке, будет превышать половину общей площади всех помещений в доме, то фирма-застройщик просто создает в доме ТСЖ и сама выбирает членов правления этого ТСЖ. Граждане же, став собственниками своих квартир в этом доме-новостройке, просто ставятся перед фактом, что теперь в доме создано ТСЖ, заключившее с поставщиками тепла, электроэнергии, горячей и холодной воды, уборщиками территории и прочими договоры на обслуживание дома по явно завышенным ставкам. Причем сами новоселы заранее с таким положением дел соглашаются, подписывая на этапе строительства дома с застройщиком договор долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома, в этом договоре отдельным небольшим пунктом застройщик прописывает, что дольщик автоматически включается во вновь создаваемое в жилом доме ТСЖ и заранее согласен на внесение платы за коммунальные услуги по установленным ТСЖ расценкам. В данном случае что-либо обжаловать уже невозможно. Действующим законодательством права таких членов ТСЖ никак не защищены.
 
Второй, откровенно криминальный, способ создания ТСЖ - сбор поддельных подписей за создание в доме товарищества собственников жилья и подделка подписей в протоколе общего собрания жильцов дома по вопросу об избрании членов правления ТСЖ. О самом факте создания в уже давно существующем жилом доме ТСЖ граждане узнают из присылаемых им квитанций об оплате за жилищно-коммунальные услуги, где отдельной строкой прописываются целевые взносы (например, на озеленение придомовой территории), которые отсутствуют в обычных платежках. В этом случае уже можно написать заявление в следственный комитет с просьбой провести проверку создания деятельности этого ТСЖ и возбудить уголовное дело в отношении лиц, зарегистрировавших ТСЖ и указанных в нем в качестве членов правления, по факту мошенничества.
 
К сожалению, два вышеуказанных способа создания ТСЖ без соответствующего волеизъявления жильцов многоквартирного дома возможны исключительно по причине недостаточно подробного правового регулирования вопросов создания и деятельности товариществ собственников жилья в нынешнем российской жилищном законодательстве.
 
- Также интересуют Ваши комментарии как эксперта относительно недавно внесенных поправок в ЖК РФ.
 
- В 2011 году были приняты два федеральных закона, о внесении изменений в Жилищный кодекс РФ - это Федеральный закон от 04.06.2011 № 123-ФЗ и Федеральный закон от 81.07.2011 № 242-ФЗ.
 
В целом все введенные данными законами изменения и дополнения в Жилищный кодекс РФ можно объединить в четыре большие группы:
 
1. Увеличение полномочий государственных органов в сфере надзора за сохранностью жилищного фонда, контроля за исполнением жилищного законодательства и проведения проверок деятельности товариществ собственников жилья, а также жилищных и жилищно-строительных кооперативов и управляющих организаций.
 
2. Детальная проработка перечня имущества, которое входит в состав общего имущества многоквартирного дома.
 
3. Введение нового управляющего органа, которому посвящена новая статья 161.1 Жилищного кодекса РФ, - совета многоквартирного дома.
 
4. Конкретизация требований к перечню и содержанию документов, необходимых для создания и государственной регистрации ТСЖ, а также гарантирование новых прав членов ТСЖ по контролю за финансово-хозяйственной деятельностью товарищества.
 
Между тем стоит отметить, что без принятия новых законов и постановлений, прорабатывающих порядок применения тех или иных статей Жилищного кодекса РФ, вышеуказанные изменения и дополнения не приведут к существенному изменению ситуации в сфере жилищных правоотношений.
 
Автор: Интервью с Константином Егоровым
Журнал «Жилищное право», 2011 год, №12

Перечень услуг предоставляемых юридической фирмой КМ Консалтинг



ДОБАВИТЬ КОММЕНТАРИЙ
Заголовок:
Имя:
E-mail:
Комментарий:


Введите код подтверждения:
Все поля обязательны для заполнения


Суббота, 25 Ноября 2017 г.
Актуальные статьи
Юридическая информация далее »
Судебная практика ООО "КМ-Консалтинг"
Судебная практика далее »
Долевое строительство: обсуждение строительных и риэлторских компаний
Каталог риэлторов, застройщиков перейти к обсуждению »
Комментарии сайта
Контактная информация




Юридическая фирма "КМ Консалтинг" - юридические консультации, юридические услуги
2006-2017 г. © WWW.KMCON.RU

Рейтинг@Mail.ru Яндекс цитирования