Квартиры в новостройках граждане традиционно предпочитают вариантам с рынка вторичного жилья. Это и неудивительно, ведь куда приятнее жить в новом доме и почувствовать себя первым хозяином своей квартиры. Вместе с тем приобретение квартиры в новостройке чревато определенными рисками, главный из которых - возможное банкротство застройщика.
ТРЕБОВАНИЯ К ЗАСТРОЙЩИКУ
Перед тем как заключать договор с застройщиком, необходимо проверить имеющуюся информацию о нем из доступных источников - сведения о реализованных проектах, отзывы клиентов, ознакомиться с финансовой отчетностью и иными документами (ст. 20 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации").
Однако, как показывает практика, несмотря на предпринятые меры участником строительства, он не застрахован от риска банкротства застройщика: будучи финансово устойчивым на момент заключения договора, он может оказаться несостоятельным в любой момент после этого. Оказаться банкротом застройщик может по разным причинам: недостаток финансирования, недобросовестное поведение его владельцев или менеджмента, внешние риски и т.п.
Если застройщик оказывается не в состоянии выполнить принятые на себя перед гражданами обязательства и передать им оплаченное жилье, то встает вопрос о том, как они себя могут защитить и на что вправе рассчитывать в деле о банкротстве застройщика.
Банкротство застройщика осуществляется по специальным правилам, предусмотренным § 7 главы IX Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)".
В деле о банкротстве застройщика у гражданина к застройщику могут быть два требования - требование о передаче жилого помещения или денежное требование при отказе от первого требования. Необходимо различать денежные требования от иных требований к застройщику, предметом которых также является уплата денежных сумм, поскольку от этого зависит подведомственность спора.
Под денежными требованиями понимаются требования о возврате денег в связи с расторжением договора с застройщиком, признанием его недействительным или незаключенным, в связи с возмещением реального ущерба из-за нарушения застройщиком своих обязательств (подп. 4 п. 1 ст. 201.1 Закона N 127-ФЗ), они рассматриваются судом, в производстве которого находится дело о банкротстве.
Иные требования к застройщику об уплате денег (например, о компенсации морального вреда, о взыскании неустойки, 50-процентного штрафа за нарушение прав потребителей) рассматривают суды общей юрисдикции (Определение ВС РФ от 26.03.2013 N 71-КГ12-5).
Права граждан защищены и в случае, когда с ними заключены не договоры о долевом участии в строительстве, а иные договоры - предварительные, займы с векселем и т.п. (п. 6 ст. 201.1 Закона N 127-ФЗ). Однако положения § 7 главы IX Закона N 127-ФЗ не распространяются на требования о передаче нежилых помещений, частей в них, о передаче машино-мест, нежилых помещений на первом этаже многоквартирного дома (Постановление Президиума ВАС РФ от 11.03.2014 N 16768/13) и т.п., поскольку закон такой возможности не предусматривает (Постановление ФАС СЗО от 17.06.2014 по делу N А56-62586/2010). Такие требования рассматриваются по общим правилам (п. 34 Постановления Пленума ВАС РФ от 22.06.2012 N 35).
При этом, если гражданин ошибочно заявил требование о передаче ему объекта, на который не распространяются гарантии § 7 главы IX Закона N 127-ФЗ, суд должен рассмотреть вопрос о возможности преобразования заявленного требования в денежное и включении его в реестр требований кредиторов должника, предложив это гражданину (Постановление ФАС ЗСО от 20.06.2014 по делу N А67-7359/2010).
МНОГОКВАРТИРНЫЕ И ИНДИВИДУАЛЬНЫЕ ЖИЛЫЕ ДОМА
Ввиду отсутствия определения понятия многоквартирного дома в ЖК РФ суды по-разному подходят к разрешению ходатайства о применении правил § 7 главы IX Закона N 127-ФЗ к застройщикам, осуществлявшим строительство жилых домов блокированной застройки (жилых домов с количеством этажей не более чем три, состоящих из нескольких блоков, количество которых не превышает 10 и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеющих общую стену без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположенных на отдельном земельном участке и имеющих выход на территорию общего пользования).
Так, некоторые суды руководствуются признаками многоквартирного дома, содержащимися в п. 6 Постановления Правительства РФ от 28.01.2006 N 47 "Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции", и признают жилые дома блокированной застройки многоквартирным домом.
Например, Определением Арбитражного суда Ставропольского края от 31.01.2013 по делу N А63-16085/2012, оставленным без изменения Постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.04.2013, признано подпадающим под признаки многоквартирного дома (и применены правила § 7 главы IX Закона N 127-ФЗ) строительство группы блокированных малоэтажных жилых домов, где каждый объект недвижимости составляет блок-секцию указанной группы.
Иной подход арбитражных судов сводится к тому, что не признаются многоквартирными домами индивидуальные жилые дома в виде отдельных секций в блоках застройки, где каждая из секций закреплена за отдельным участником строительства. Такие секции в блоках застройки являются индивидуальными жилыми домами, соединенными между собой смежными стенами.
Следовательно, индивидуальные жилые дома не являются жилыми помещениями в многоквартирном доме, а участники их строительства в отдельном поселке не могут являться участниками строительства, как это определено в п. 1 ст. 201.1 Закона N 127-ФЗ (Определение Арбитражного суда Республики Татарстан от 11.05.2012 по делу N А65-27504/2010, оставленное без изменения Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.07.2012). Для решения указанного вопроса одно из таких дел передано в Президиум ВАС РФ (Определение ВАС РФ от 30.06.2014 N ВАС-15636/13).
По нашему мнению, правильным является первый подход, поскольку из п. 5 Постановления Правительства РФ N 47 не следует, что секции в блоках застройки, соединенные между собой смежными стенами, являются индивидуальными жилыми домами. Напротив, весь такой дом в целом можно рассматривать в качестве многоквартирного. Однако до определения позиции Президиума ВАС РФ по этому поводу гражданам необходимо учитывать, что в случае банкротства застройщика, обязанного передать им жилые дома блокированной застройки, они могут не получить приоритетное удовлетворение своих требований в порядке § 7 главы IX Закона N 127-ФЗ.
ПРЕДЪЯВЛЕНИЕ ТРЕБОВАНИЯ К ЗАСТРОЙЩИКУ
В случае банкротства застройщика граждане вправе включить требования о передаче жилого помещения в реестр. При этом наличие притязаний двух участников строительства в отношении одного и того же жилого помещения не является препятствием для признания таких требований о передаче жилых помещений обоснованными (Постановление ФАС ДО от 21.10.2013 N Ф03-5139/2013 по делу N А51-11540/2012), поэтому гражданин вправе рассчитывать на включение его требования о передаче жилого помещения в реестр, даже если ранее было включено требование в отношении того же помещения.
Впоследствии его требование может быть преобразовано в денежное или реализовано при передаче ему другого жилого помещения при соблюдении предусмотренных ст. ст. 201.7, 201.11 Закона N 127-ФЗ условий.
Требования граждан к застройщику удовлетворяются в составе требований кредиторов третьей очереди после первых двух очередей, связанных с расчетами по требованиям о возмещении вреда, причиненного жизни и здоровью, а также с выплатами в пользу работников и авторов результатов интеллектуальной деятельности (п. 1 ст. 201.9 Закона N 127-ФЗ).
Однако такой порядок расчетов используется при условии, что суд применил нормы § 7 главы IX Закона N 127-ФЗ по своей инициативе или по ходатайству участвующих в деле лиц, поэтому в интересах гражданина такое ходатайство представить в суд (п. 4 ст. 201.1 Закона N 127-ФЗ).
С момента принятия арбитражным судом определения о введении наблюдения и всех последующих процедур в деле о банкротстве свои требования к застройщику, в частности о признании права на жилое помещение, гражданин вправе предъявлять только в деле о банкротстве (п. 1 ст. 201.8 Закона N 127-ФЗ), если до этой даты - в суд общей юрисдикции (п. 1 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утв. Президиумом ВС РФ 04.12.2013).
Граждане должны предъявить свои требования для включения их в реестр требований кредиторов, что производится на основании определения арбитражного суда. Если требования включены в реестр, то впоследствии они могут быть исключены только в случае отмены ранее вынесенного определения. Никто из иных участвующих в деле лиц не вправе обратиться с заявлением об исключении включенных в реестр требований, поскольку пересмотр определения в иной процедуре, через обжалование в вышестоящих инстанциях, не допускается (Постановление ФАС ЗСО от 02.06.2014 по делу N А46-14935/2011).
Обосновывая свое требование к застройщику о передаче жилого помещения, гражданин обязан представить доказательства, подтверждающие факт полной или частичной оплаты по договору (п. 2 ст. 201.6 Закона N 127-ФЗ). Этот момент очень важен, поскольку при отсутствии таких доказательств гражданин не вправе претендовать на признание его требования обоснованным и включение в реестр.
Так, в одном деле, отклоняя требования гражданина о передаче ему жилого помещения, суд исходил из отсутствия надлежащих доказательств оплаты по договору.
В отчетах по кассе было отражено, что операции в качестве кассира и бухгалтера в период до даты приема денег от гражданина осуществлял один человек, а на дату предполагаемого приема денег в графе "остаток денежных средств, начало дня" отражен прочерк. В отчете кассира за иные дни сведений о поступлении суммы от гражданина в каком-либо размере также не имелось. Пояснений относительно факта наличия в квитанциях к приходным кассовым ордерам подписи иного лица, а не подписи бухгалтера, который был указан в отчетах по кассе в дни, предшествующие предполагаемой дате приема денег и последующие, представлено не было.
Проанализировав выписки с расчетных счетов должника, имевшихся у должника в спорный период, суд установил, что зачисление спорных денежных средств на расчетные счета должника, открытые в банках, также не производилось, отсутствовали доказательства того, что денежные средства были в тот же день израсходованы на нужды должника.
Гражданин в ходе рассмотрения его требования не представил письменного отзыва на заявление должника и соответствующих доказательств, подтверждающих наличие сбережений либо заемных средств, снятие наличных денежных средств с лицевого счета в банке на крупную денежную сумму, справок о заработной плате, пенсии, расписок в получении денежных средств, выписок о движении по счету в банке и т.д.
При таких обстоятельствах суд пришел к выводу о том, что квитанции к приходным кассовым ордерам не могут учитываться в качестве доказательств оплаты, поскольку не согласуются с иными доказательствами, имеющимися в деле, и не отвечают признаку достоверности. Иных доказательств в материалы дела представлено не было (Постановление ФАС УО от 10.06.2014 N Ф09-1262/14 по делу N А76-14156/2012).
ЕСЛИ ДОМ ПОСТРОЕН
Порядок реализации требования о передаче жилого помещения зависит от того, окончен ли строительством многоквартирный дом или нет. Если нет, то арбитражный суд по ходатайству арбитражного управляющего решает вопрос о передаче прав застройщика ЖСК или иному кооперативу (ст. 201.10 Закона N 127-ФЗ).
Если же дом построен и введен в эксплуатацию, то граждане могут рассчитывать на получение жилья, но только при соблюдении ряда условий (ст. 201.11 Закона N 127-ФЗ):
- наличие у должника средств, достаточных для расчетов с кредиторами первой и второй очередей;
- стоимость передаваемых помещений не превышает 5% от общего размера требований кредиторов, либо кредиторы 4-й очереди отдали 3/4 своих голосов за решение передать жилые помещения, либо граждане или третьи лица внесли на депозитный счет суда недостающие средства, чтобы хватило для расчетов с остальными кредиторами;
- имеющихся жилых помещений хватит для расчетов со всеми гражданами;
- в реестре нет требований кредиторов, не являющихся участниками строительства, по обязательствам, обеспеченным залогом прав застройщика на построенный многоквартирный дом, земельный участок, передаваемые жилые помещения, либо указанные кредиторы согласились на передачу участникам строительства жилых помещений, либо на депозитный счет суда внесены деньги гражданами или третьими лицами.
В соответствии с абз. 2 п. 2 ст. 201.4 Закона N 127-ФЗ временный управляющий, конкурсный управляющий в пятидневный срок с даты их утверждения уведомляют всех известных им участников строительства о введении наблюдения или об открытии конкурсного производства и о возможности предъявления участниками строительства требований о передаче жилых помещений и (или) денежных требований, а также о возможности одностороннего отказа участника строительства от исполнения договора, предусматривающего передачу жилого помещения.
Поэтому, если такое уведомление не состоялось или имело место после даты публикации в печатном издании сведений о применении в деле о банкротстве правил § 7 главы IX Закона N 127-ФЗ, срок предъявления требований участниками строительства начинает исчисляться не ранее даты направления им указанного уведомления временным или конкурсным управляющим.
В случае пропуска гражданином срока закрытия реестра по уважительной причине суд рассматривает вопрос о его восстановлении до начала расчетов с кредиторами (Постановление Президиума ВАС РФ от 23.04.2013 N 14452/12).
Читайте ещё по этой теме:
Автор: А. Бычков