Проблема так называемых обманутых дольщиков в последнее время часто поднимается в СМИ, однако акцент делается в основном на ее социальном и политическом аспектах. Почему-то относительно мало внимания уделяется правовым механизмам, которые дольщик может использовать для защиты своих нарушенных прав.
Прежде всего определим субъектный состав конфликтной ситуации. В этом может помочь Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации". Первый участник - это сам участник долевого строительства (соинвестор) - физическое лицо, вложившее денежные средства в инвестирование строительства жилья; второй - застройщик - юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды земельный участок и привлекающее денежные средства дольщиков для строительства (создания) на данном земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании полученного разрешения на строительство в соответствии с законом. Кроме того, в конфликте может принимать участие подрядчик, другие участники долевого строительства (как правило, это инвесторы - юридические лица, состоящие в цепочке уступок прав на квартиры между застройщиком и физическими лицами). На практике ситуации, когда права соинвесторов оказываются нарушенными, многообразны. Выделим наиболее распространенные варианты развития событий:
- строительство не начинается, проектная документация отсутствует;
- строительство не начинается, проектная документация имеется;
- строительство было начато, остановлено на каком-либо этапе, нет всей необходимой проектной документации;
- строительство было начато, остановлено на каком-либо этапе, проектная документация имеется;
- строительство закончено, но объект не введен в эксплуатацию;
- строительство закончено, объект введен в эксплуатацию, но нет необходимых документов для регистрации права собственности.
Поскольку в первом случае более целесообразно говорить не о гражданско-правовых, а об уголовных методах защиты прав инвесторов, рассмотрим остальные ситуации "от простого к сложному", т.е. от последнего случая к первому.
ПРИЗНАНИЕ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ
В качестве наиболее действенного и универсального пути предлагается предъявить иск о признании права в соответствии со ст. 12 ГК РФ. Практика показывает, что для установления прав дольщика на его квартиру данный тип исков наиболее результативен по сравнению с обжалованием отказа регистрирующих органов, понуждением застройщика к исполнению обязательства и т.д.
Если строительство закончено, объект введен в эксплуатацию, но нет необходимых документов для регистрации права собственности, то перед нами самый простой из всех возможных случаев, которые препятствуют соинвестору получить право собственности на проинвестированное жилье. Подобная ситуация может возникнуть, если:
- имеются конфликты между заказчиком строительства, инвестором, а также подрядчиком;
- у заказчика или инвестора имеются нерешенные вопросы с органами местной власти, чаще всего из-за недоговоренности по предоставлению площадей либо компенсаций.
В подобном случае возникают проволочки в период оформления полного пакета документов, необходимого для регистрации прав собственности участников инвестиционного проекта. Данный пакет документов подается застройщиком либо инвестором в органы Федеральной регистрационной службы, после чего все соинвесторы имеют возможность обратиться в ФРС и зарегистрировать свое право собственности на квартиру. Решение простое: предъявить от имени соинвестора - физического лица в суд общей юрисдикции по месту нахождения недвижимости исковое заявление о признании права собственности на квартиру, основываясь на ст. 12 ГК РФ.
При условии грамотно составленного искового заявления и получения по запросам суда всех необходимых для решения документов судебная практика идет по пути удовлетворения подобных требований соинвестора. На практике соинвестор, не дожидаясь регистрации прав собственности на дом, на основании решения суда (в 2 экземплярах) а также поэтажного плана БТИ и экспликации обращается в ФРС и получает на руки свидетельство о праве собственности на отдельную квартиру. Дело в том, что согласно ст. 28 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о госрегистрации) "государственный регистратор не вправе отказать в государственной регистрации права, установленного вступившим в силу решением суда".
Несколько сложнее будет ситуация, когда строительство закончено, но объект не введен в эксплуатацию. Метод решения аналогичный - предъявление искового заявления в суд общей юрисдикции о признании права собственности на квартиру. Однако, чтобы добиться принятия данного решения, необходимо будет доказать, что объект (квартира) уже существует и имеет соответствующие характеристики как объект недвижимого имущества. В указанной ситуации основной вопрос - получение из органов технической инвентаризации экспликации на помещение. Если обмеры уже есть (обычно, когда дом построен, БТИ производит обмеры достаточно быстро), проблема решается путем направления судебного запроса в БТИ на предмет предоставления экспликации и справки об адресе. Если обмеры БТИ еще не прошли, следует направить усилия на то, чтобы добиться их проведения, например предъявить в суд исковое заявление о понуждении заказчика произвести необходимые действия по получению обмеров.
ПРИЗНАНИЕ ПРАВА НА ИНВЕСТИЦИИ
Если получить экспликацию не представляется возможным, то возникает сложность с признанием права собственности на конкретный объект недвижимого имущества, так как доказать в суде наличие объекта с определенными свойствами невозможно. В подобном случае, как и в ситуации, когда строительство было начато, но остановлено на каком-либо этапе, проектная документация имеется, следует использовать предъявление иска с несколько непривычными для нашей правовой практики требованиями, а именно о признании права соинвестора на долю в инвестиционном контракте в виде конкретной квартиры и права на получение квартиры в собственность после завершения строительства. Если дом достроен, есть акты приемки строительно-монтажных работ и осталось только принять дом в эксплуатацию, то можно также несколько изменить требование и просить признать право на долю в объекте инвестирования.
Исковые требования в данном случае сводятся к тому, чтобы суд констатировал (как перед ответчиком, так и перед неограниченным кругом третьих лиц) факт принадлежности истцу права на спорные имущественные права.
Для всех случаев так называемого недостроя предлагается предъявлять именно иск о признании права на долю в инвестиционном контракте. В результате положительного судебного решения соинвестор получает не вещное, а обязательственное право.
В соответствии с п. 1 ст. 1 Закона РСФСР от 26.06.91 N 1448-1 "Об инвестиционной деятельности в РСФСР" инвестициями являются денежные средства, целевые банковские вклады, паи, акции и другие ценные бумаги, технологии, машины, оборудование, кредиты, любое другое имущество или имущественные права, интеллектуальные ценности, вкладываемые в объекты предпринимательской и других видов деятельности в целях получения прибыли (дохода) и достижения положительного социального эффекта. Помимо этого, согласно п. 3 ст. 7 Закона РСФСР "Об инвестиционной деятельности в РСФСР" незавершенные объекты инвестиционной деятельности являются долевой собственностью субъектов инвестиционного процесса до момента приемки и оплаты инвестором (заказчиком) выполненных работ и услуг. Некоторые авторы предлагают при условии, когда строительство не закончено, "удовлетворять иски о признании права требования доли в виде определенной денежной суммы, переданной дольщиком за строящееся помещение" (С. Давидян, А. Юдин. Защита обманутых дольщиков // ЭЖ-Юрист. 2007. N 8). При этом считается, что происходит одновременное юридическое закрепление прав как на возводимый объект недвижимости, так и на переданную лицом денежную сумму. Если в будущем объект будет достроен, то, по мнению авторов, лицо, имеющее на руках подобное решение, имеет право претендовать на "натурализованную" или "ненатурализованную" долю в объекте.
С подобной позицией можно поспорить по следующим основаниям.
Во-первых, определять долю в виде денежной суммы рискованно для дольщика, т.к. за время строительства возводимая недвижимость постоянно дорожает, иногда в несколько раз. Во-вторых, определить после завершения строительства, какая часть построенного объекта приходится на такую-то денежную сумму, будет весьма затруднительно: при подобной формулировке решения дольщик не сможет определить границы своей квартиры. В-третьих, взыскать денежную сумму с недобросовестного инвестора строительства бывает на практике невозможно. В случае, когда дольщик получает судебное решение, которое признает за ним право на долю в инвестиционном контракте в виде конкретной квартиры и право на получение квартиры в собственность после завершения строительства, "привязка" объекта права осуществляется по его принадлежности к основному инвестиционному контракту как части к целому.
Реализация полученного решения с указанной выше формулировкой представляется следующей: дольщик дожидается ввода дома в эксплуатацию и обмеров БТИ, после чего может, уже не дожидаясь дополнительных документов, вселяться в построенную квартиру, право на которую он получил по решению суда. Далее дольщик имеет возможность, исходя из уже имеющихся решений суда о признании его прав, предъявить иск о признании права собственности, а потом, основываясь на решении по этому делу, зарегистрировать свои права в ФРС. Если для признания прав на "недострой" пытаться признать права собственности на объект незавершенного строительства в соответствии с п. 2 ст. 25 Закона о госрегистрации, то также могут возникнуть проблемы. Дело в том, что судебная практика пошла по пути признания права на объект незавершенного строительства, только если объект является предметом уже оконченного договора строительного подряда (Постановление Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 8561/00).
Кроме того, для регистрации прав собственности на объект незавершенного строительства в органах государственной регистрации прав нужен ряд документов, получить которые дольщик заведомо не сможет. Большим риском использования механизма признания собственности на объект незавершенного строительства является проблема определения собственника части объекта, которая возникнет после его достраивания: определив, что соинвестор исполнил полностью свои обязательства по финансированию уже построенной части, суд не определяет, в каком объеме у соинвестора возникло право на часть объекта, которая будет достроена позже. Для случая, когда строительство было начато, остановлено на каком-либо этапе, нет всей необходимой проектной документации, можно рекомендовать иск о признании права соинвестора на долю в инвестиционном контракте в виде конкретной квартиры и право на получение квартиры в собственность после завершения строительства. При этом понятно, что исходный распорядительный документ имеется в наличии, есть также сам основной инвестиционный контракт, но отсутствует разрешительная и (или) проектная документация в необходимом объеме, что зачастую является причиной прекращения строительства и формальным поводом для застройщика (инвестора) к срыву сроков сдачи объекта в эксплуатацию. Таким образом, в процессе рассмотрения дела в суде общей юрисдикции целесообразно акцентировать внимание именно на том, что дольщик полностью исполнил свои обязательства по договору долевого участия, оплатил все инвестиционные взносы и поэтому получил права на проинвестированную часть доли в контракте и право на получение квартиры в собственность после завершения строительства. Недооформление части разрешительной документации никак не умаляет прав дольщика.
Аналогичные исковые требования должны заявляться и в случае, когда строительство не начинается, проектная документация имеется. Схема закрепления прав дольщика действует, даже если на месте стройки не вырыт котлован. Сложность данной ситуации, как и предыдущей, заключается в том, что после получения вступившего в законную силу решения суда, признавшего за дольщиком право на долю в виде квартиры, необходимо будет найти способ заставить заказчика (инвестора) построить объект.
ВОЗМОЖНЫЕ ПРЕПЯТСТВИЯ
Очень часто на права дольщиков влияет конфликтная ситуация между юридическими лицами - участниками долевого строительства (заказчик, инвестор, подрядчик, органы власти). Споры между ними выливаются в арбитражные процессы. Дольщикам не следует оставаться молчаливыми "зрителями" и "заложниками" подобных процессов. Необходимо занимать активную позицию: если имеется арбитражный процесс, который затрагивает права дольщиков - физических лиц, вложивших свои средства в получение жилья, нужно немедленно подавать от имени дольщика заявление о вступлении в процесс третьим лицом, не заявляющим самостоятельных требований. В арбитражном процессе дольщики должны принимать ту позицию, которая оптимально защитит их права. В случае отказа суда дольщик имеет право обжаловать итоговое решение по делу в апелляционную и кассационную инстанции, ссылаясь на то, что суд вынес решение, напрямую влияющее на права и обязанности соинвестора, не привлекая его к участию в процессе. Недобросовестные застройщики зачастую пытаются приостановить рассмотрение дела о признании права соинвестора в суде общей юрисдикции на основании ст. 215 ГПК РФ, обосновывая это наличием арбитражного дела между участниками строительства - юридическими лицами. Некоторые суды соглашаются с подобными ходатайствами и приостанавливают рассмотрение дела, что серьезно нарушает права соинвестора как потребителя, а иногда ставит под вопрос сам исход дела в суде общей юрисдикции.
Подобную позицию судов нельзя признать обоснованной, так как рассмотрение спора между ответчиками в арбитражном суде не делает невозможным рассмотрение спора о праве дольщика на конкретную квартиру. Из этого же исходит законодатель, который в абз. 5 ст. 215 ГПК РФ основанием приостановления производства по делу определил только "невозможность рассмотрения дела до разрешения другого дела, рассматриваемого в гражданском, административном, уголовном производстве" и исключил арбитражное судопроизводство. Вместе с тем в ст. 143 АПК РФ разрешение дела судом общей юрисдикции прямо указано как основание для приостановления арбитражного производства. Таким образом, с точки зрения законодателя, приоритет в части приостановления принадлежит судам общей юрисдикции, а не арбитражным (т.е. защищаются прежде всего права гражданина, а не юридического лица).
Кроме того, часто суды общей юрисдикции крайне неохотно рассматривают исковые заявления о признании прав дольщиков на квартиры, мотивируя это "отсутствием спора", "невозможностью рассматривать дело в рамках гражданского судопроизводства" и т.п. Суды пытаются по разным, иногда просто чудовищным с точки зрения ГПК РФ основаниям отказывать в приеме искового заявления, оставлять заявление без рассмотрения, прекращать производство по делу и т.п.
Например, в одном из подобных случаев судья отказала в принятии искового заявления, ссылаясь на то, что "к заявлению не приложены документы, подтверждающие ввод дома в эксплуатацию", как того требует п. 1 ст. 134 ГПК РФ. Мало того что подобного основания отказа в принятии заявления нет в ст. 134 ГПК РФ, но данной формулировкой судья, не начав рассматривать дело по существу и не установив никаких фактов по данному делу, делает выводы по предмету (и существу) спора.
"Отсутствие спора о праве" - любимый конек некоторых судей. Если ответчик не оспаривает требований истца, судьи считают, что спора нет. Однако сам факт прекращения строительства, нарушение его сроков, невозможность оформить права собственности на квартиры обычным путем - все это уже свидетельствует о том, что спор есть! Даже если ответчик утверждает, что не оспаривает прав соинвесторов, то это еще не говорит об отсутствии спора. Суд должен в ходе разбирательства установить все обстоятельства дела и только тогда делать выводы. С такого рода проблемами сталкиваются многие практикующие юристы. К примеру, С. Давидян и А. Юдин пишут: "Понимание спора о праве лишь в качестве устных либо письменных заявлений ответчика о несогласии с позицией истца, выдвигаемых с той или иной степенью интенсивности, в отрыве от реально совершаемых ответчиком действий (бездействия) было бы слишком примитивистским и удобным для недобросовестных ответчиков".
С подобными судебными актами необходимо бороться, причем не только путем подачи частных жалоб, но также жаловаться на непрофессиональных судей в квалификационные коллегии судей с просьбой наложения на судью дисциплинарного взыскания, вплоть до досрочного прекращения полномочий, чтобы подобная порочная практика недобросовестного отношения судей к своим обязанностям прекратилась. При предъявлении иска о признании прав соинвесторов на квартиры необходимо учитывать, что требования истцов подпадают под действие Закона РФ от 07.02.92 N 2300-1 "О защите прав потребителей", что прямо установлено в "Обобщении практики рассмотрения судами РФ дел по спорам между гражданами и организациями, привлекающими денежные средства граждан для строительства многоквартирных жилых домов", утвержденном Судебной коллегией по гражданским делам ВС РФ. Данное обстоятельство может стать решающим, учитывая что при всех прочих равных условиях указанный Закон предоставляет гражданину-потребителю дополнительную защиту.
ОБЕСПЕЧИТЕЛЬНЫЕ МЕРЫ
Права дольщиков на их квартиры либо на получение квартир в собственность после окончания строительства ставятся под сомнение действиями недобросовестных юридических лиц, так или иначе претендующих на эти квартиры. В данной ситуации целесообразно в рамках предъявления иска о признании прав на квартиру ходатайствовать перед судом о наложении обеспечительных мер на эту квартиру. В качестве таких мер можно предложить:
- запрет ответчикам и любым третьим лицам совершать любые действия, связанные с отчуждением, обременением, распоряжением иным образом квартирой либо частью строящегося жилого дома в виде проинвестированной истцом отдельной квартиры, а также передавать права на вышеуказанную квартиру в иной форме третьим лицам, включая право пользования;
- запрет ФРС и ее территориальным подразделениям и иным компетентным органам регистрировать договоры по отчуждению, обременению, распоряжению иным образом вышеобозначенной квартирой, а также права, вытекающие из таких договоров.
Обеспечительные меры являются весьма действенным инструментом в борьбе соинвесторов за свои квартиры. Обремененные обеспечительными мерами квартиры уже не смогут стать легкой добычей недобросовестных застройщиков; по их адресу невозможно будет зарегистрировать новый договор долевого участия, тем более чье-то право. Таким образом, ситуация "замораживается" и объект теряет привлекательность для недружественных участников строительства или третьих лиц.
Согласно приведенным выше рекомендациям дольщики имеют возможность признать свои права на квартиры в судебном порядке, раз и навсегда решив вопрос о праве на свою построенную либо еще недостроенную квартиру, зафиксировать себя как единственного законного собственника на случай двойных продаж либо манипуляций недобросовестного застройщика. При этом нет необходимости стоять в пикетах, объявлять голодовки и ходить на митинги, все решается на основании ст. 46 Конституции РФ и действующего законодательства.
Читайте ещё по этой теме:
Автор: Дягилев А.