Решение жилищных споров часто связано с реализацией такой меры ответственности, как выселение из жилого помещения. В связи с этим в Жилищном кодексе Российской Федерации следует особо выделить статью 35 "Выселение гражданина, право пользования жилым помещением которого прекращено или который нарушает правила пользования жилым помещением", предусматривающую ответственность в виде выселения как санкцию за противоправное поведение - нарушение правил пользования жилым помещением.
Пределы использования жилого помещения и основополагающие принципы пользования им сформулированы в статье 17 Жилищного кодекса РФ. В частности, пользование жилым помещением осуществляется с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении граждан, соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства, а также в соответствии с правилами пользования жилыми помещениями, утвержденными уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти.
По общему правилу дееспособные и ограниченные судом в дееспособности члены семьи собственника жилого помещения несут солидарную с собственником ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования данным жилым помещением, если иное не установлено соглашением между собственником и членами его семьи, что установлено частью 3 статьи 31 Жилищного кодекса РФ. Акцент на возможности заключения такого соглашения воспроизводится в пункте 12 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации".
Однако основными обязательствами указанных лиц на настоящий момент, исходя из основных позиций судебной практики, являются обязательства по внесению платы за жилое помещение и оплате коммунальных услуг.
В то же время, несмотря на наличие статей 17 и 31 в Жилищном кодексе РФ, последний не содержит конкретных правомочий граждан по пользованию жилыми помещениями, а всего лишь устанавливает допустимость использования жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами с определением пределов допустимого поведения.
Правила пользования жилыми помещениями, утвержденные Постановлением Правительства РФ от 21.01.2006 N 25, всего лишь содержат отсылочное положение к самому Жилищному кодексу РФ, устанавливая требование к пользованию жилым помещением по назначению и в пределах, установленных Жилищным кодексом РФ. Вместе с тем дополнительным правом для собственника, как и для членов его семьи и лиц, приравненных к данному статусу, в данных Правилах выделяется право пользования также общим имуществом в многоквартирном доме.
С учетом данных положений действующего законодательства важным является именно выработанная позиция судов по искам о выселении гражданина по основанию нарушения им Правил пользования жилым помещением.
Верховный Суд РФ (в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за IV квартал 2005 года // Бюллетень Верховного Суда Российской Федерации. 2006. N 5) определил, что член семьи собственника жилого помещения, нарушающий правила пользования жилым помещением, в соответствии с частью 2 статьи 35 ЖК РФ может быть выселен из жилого помещения на основании решения суда по требованию собственника.
Так как закон не требует какой-либо определенной формы, в которой собственником должно быть выражено предупреждение об устранении членом семьи допущенных нарушений правил пользования жилым помещением, в случае возникновения спора по поводу выселения граждан по основаниям части 2 статьи 35 ЖК РФ в суд могут быть представлены любые доказательства, которые свидетельствуют как о нарушениях, допущенных в отношении жилых помещений, так и о том, что виновные предупреждены о необходимости устранения таких нарушений (Обзор законодательства и судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за I квартал 2006 года // Бюллетень Верховного Суда Российской Федерации. 2006. N 9).
При этом Конституционный Суд Российской Федерации в Определении от 03.11.2006 N 455-О также указал, что гарантии прав членов семьи бывшего собственника жилого помещения должны рассматриваться в общей системе действующего правового регулирования как получающие защиту наряду с конституционным правом собственности.
В качестве примера приведем следующую логику суда. Белгородский областной суд в Апелляционном определении от 04.12.2012 по делу N 33-3928, сославшись на указанную позицию Верховного Суда РФ, установил, что комната, в которой проживают ответчики, находится в антисанитарном состоянии, на окнах отсутствует остекление, входная дверь выбита, система отопления приведена в негодность и требует ремонта, что не позволит обеспечить теплом жилое здание к началу отопительного сезона, жилое помещение захламлено мусором и бытовыми отходами, для туалета пробита дыра в бетонном полу без отвода на улицу, предметы быта и постельное белье отсутствуют, имели место случаи возгорания в комнате мусора. При этом указанные обстоятельства подтверждались актами обследования жилищно-бытовых условий от 16 сентября 2011 года, от 10 июля 2012 года, составленными комиссией Архангельской сельской администрации, показаниями свидетелей - жителей указанного жилого дома. Также представленные в суд фотографии свидетельствовали о приведении ответчиками жилого помещения в непригодное для проживания состояние.
Также суд в решении выделил, что в данном общежитии имеются помещения общего пользования, доступные ответчикам, поэтому антисанитарное состояние жилого помещения само по себе становится опасным для проживающих в соседних комнатах граждан, создает угрозу для здоровья, в том числе несовершеннолетних детей. Вместе с этим жильцы общежития неоднократно обращались к наймодателю - администрации городского округа с заявлениями о бесхозяйственном отношении ответчиков к жилому помещению, его разрушению, нарушению их прав со стороны ответчиков, сообщали о невозможности совместного проживания и создаваемой ими угрозе для здоровья соседей. Кроме того, согласно выписке из лицевого счета, ответчики не производят оплату тепловой энергии длительный срок.
Таким образом, совокупность таких доказательств подтвердила тот факт, что занимаемое ответчиками жилое помещение находится в антисанитарном, непригодном для жизни состоянии, создает угрозу для проживающих по соседству граждан, и позволила суду принять решение об удовлетворении исковых требований и выселении таких жильцов, грубо нарушивших Правила пользования жилым помещением.
Аналогичная совокупность доказательств позволила выселить и другого жильца, нарушившего указанные Правила, в судебном порядке. При этом вышестоящий Кемеровский областной суд в Апелляционном определении от 24.02.2012 по делу N 33-1842 доводы жалобы выселяемого жильца о том, что срок для устранения нарушений был предоставлен недостаточный, счел несостоятельными и противоречащими установленным по делу обстоятельствам, так как у ответчика имелось достаточно времени для устранения недостатков, однако с момента получения требования об устранении недостатков и до вынесения решения суда недостатки устранены не были, каких-либо существенных мер для устранения недостатков не предпринималось, кроме того, жилое помещение имело небольшую площадь (29,8 кв. м), что позволяло ответчику устранить выявленные нарушения в установленный срок.
В то же время необходимо учитывать, что выселение гражданина за нарушение им Правил пользования жилым помещением является крайней мерой ответственности и возможно лишь при установлении факта систематичности противоправных виновных действий с его стороны, которые не устраняются, несмотря на предупреждение собственника в любой форме (устной или письменной) о необходимости их устранения (п. 39 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации"). Однако для оценки достаточности доказательств на практике все же более существенным являются не показания свидетелей об устных предупреждениях, а предупреждение в письменной форме в произвольном варианте текста с отметкой о получении жильцом, которому такое предупреждение адресуется. Например, Верховный суд Республики Башкортостан в Апелляционном определении от 20.01.2015 по делу N 33-142/2015 отказал в иске о выселении, сославшись в том числе на то, что доказательств, подтверждающих вручение предупреждения, связанного с необходимостью устранения нарушений, что предусмотрено нормами ч. 2 ст. 35 Жилищного кодекса РФ, истцом, в нарушение ст. 56 Гражданского процессуального кодекса РФ, представлено не было.
Также следует заметить, что по общему правилу, установленному п. 2 ст. 235 ГК РФ, принудительное изъятие имущества у собственника не допускается, кроме случаев, когда такое изъятие производится по основаниям, предусмотренным законом. К числу случаев принудительного изъятия имущества у собственника пп. 7 п. 2 ст. 235 ГК РФ относит прекращение права собственности на бесхозяйственно содержимое жилое помещение (ст. 293 ГК РФ).
Согласно ст. 293 ГК РФ, если собственник жилого помещения использует его не по назначению, систематически нарушает права и интересы соседей либо бесхозяйственно обращается с жильем, допуская его разрушение, орган местного самоуправления может предупредить собственника о необходимости устранить нарушения, а если они влекут разрушение помещения - также назначить собственнику соразмерный срок для ремонта помещения.
Если собственник после предупреждения продолжает нарушать права и интересы соседей или использовать жилое помещение не по назначению либо без уважительных причин не произведет необходимый ремонт, суд по иску органа местного самоуправления может принять решение о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения.
Таким образом, продажа помещения с публичных торгов имеет целью выселить собственника из жилого помещения и тем самым пресечь совершаемые им нарушения. В этой связи прекращение права собственности на бесхозяйственно содержимое жилое помещение является мерой защиты прав и законных интересов соседей собственника.
Следует отметить, что статья 293 ГК РФ реально применяется довольно редко и только к очень незначительной доле недобросовестных собственников, так как в настоящее время большинство собственников (и добросовестных, и недобросовестных) имеют, как правило, лишь одно жилое помещение в собственности, которое одновременно является единственным для проживания.
Так, Конституционный Суд РФ в своем Определении от 04.12.2003 N 456-О признал конституционной норму о запрете обращать взыскание на единственное жилое помещение, отметив, что для законодателя не исключается возможность конкретизировать данное регулирование в части, касающейся размеров такого жилого помещения.
В этой связи также необходимо обратить внимание на случаи выселения граждан, являющихся не собственниками жилого помещения, а его нанимателями.
В соответствии со ст. 91 Жилищного кодекса РФ, если наниматель и (или) проживающие совместно с ним члены семьи используют жилое помещение не по назначению, систематически нарушают права и законные интересы соседей или бесхозяйственно обращаются с жилым помещением, допуская его разрушение, наймодатель обязан предупредить нанимателя и членов его семьи о необходимости устранить нарушения. Если наниматель жилого помещения и (или) проживающие совместно с ним члены его семьи после предупреждения наймодателя не устранят эти нарушения, виновные граждане по требованию наймодателя или других заинтересованных лиц выселяются в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения.
Вместе с тем из разъяснений, содержащихся в п. 39 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации", под использованием жилого помещения не по назначению, исходя из положений частей 1 - 3 статьи 17 ЖК РФ, следует понимать использование жилого помещения не для проживания граждан, а для иных целей (например, использование его для офисов, складов, размещения промышленных производств, содержания и разведения животных), то есть фактическое превращение жилого помещения в нежилое. В то же время необходимо учитывать, что законом (часть 2 статьи 17 ЖК РФ) допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности (например, научной, творческой, адвокатской и др.) или индивидуальной предпринимательской деятельности без перевода его в нежилое гражданами, проживающими в нем на законных основаниях (в том числе по договору социального найма), но при условии, что это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение (пожарной безопасности, санитарно-гигиенические и др.).
К систематическому нарушению прав и законных интересов соседей нанимателем и (или) членами его семьи, с учетом положений части 2 статьи 1 и части 4 статьи 17 ЖК РФ, следует отнести их неоднократные, постоянно повторяющиеся действия по пользованию жилым помещением без соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении или доме граждан, без соблюдения требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства, Правил пользования жилыми помещениями (например, прослушивание музыки, использование телевизора, игра на музыкальных инструментах в ночное время с превышением допустимой громкости; производство ремонтных, строительных работ или иных действий, повлекших нарушение покоя граждан и тишины в ночное время; нарушение правил содержания домашних животных; совершение в отношении соседей хулиганских действий и др.).
Так, Свердловский районный суд г. Красноярска в решении от 19 ноября 2012 года отказал в удовлетворении иска о выселении, мотивировав его тем, что по смыслу действующего законодательства выселение по основаниям, предусмотренным ч. 1 ст. 91 ЖК РФ, является крайней мерой ответственности и возможно лишь при установлении систематичности противоправных виновных действий со стороны нанимателя или членов его семьи, которые, несмотря на предупреждение наймодателя о необходимости устранить допущенные нарушения, эти нарушения не устранили, и что стороной истца не представлено доказательств систематического совершения ответчиком противоправных виновных действий, связанных с нарушением прав и законных интересов истца, и установив также, что ответчик к ответственности за нарушение требований пожарной безопасности, санитарных правил не привлекался, наймодателем об использовании жилого помещения не по назначению либо о бесхозяйственном обращении с жилым помещением не предупреждался, пришел к выводу об отсутствии законных оснований для выселения ответчика из жилого помещения.
Читайте ещё по этой теме:
Автор: В. Котов